Актуальная информация для собственников и арендодателей
Внимание! В 2026 году действуют три основных налоговых режима, каждый из которых по-своему учитывает длительность договора аренды. Главное правило: налог не зависит от срока договора, а определяется тем, получаете ли вы доход от сдачи жилья. Однако именно срок определяет ряд нюансов, от необходимости регистрации договора до возможности выбрать упрощённый режим.
Краткосрочная аренда до 11 месяцев: почему вокруг неё столько мифов
Миф «До 11 месяцев не надо платить»
Самая распространённая легенда гласит: если заключить договор на 11 месяцев (или 364 дня), то налог можно не платить. Это неправда. Доход всё равно подлежит налогообложению, но:
- Не требуется регистрация договора в Росреестре, экономя до 2 000 ₽ на госпошлине.
- Можно не выставлять постоянный счёт-фактуру, если используете спецрежим «Самозанятый».
- Налоговая реже «видит» такие сделки в автоматическом режиме, но если доход всё-таки вскроется, начислят долг + пени + штраф до 40 %.
Реальные примеры расчёта
| Сценарий | Годовой доход | НДФЛ 13 % | Налог самозанятого 4 % |
|---|---|---|---|
| Квартира 40 м², Москва, 45 000 ₽/мес. | 540 000 ₽ | 70 200 ₽ | 21 600 ₽ |
| Квартира 28 м², Казань, 25 000 ₽/мес. | 300 000 ₽ | 39 000 ₽ | 12 000 ₽ |
Долгосрочная аренда от 12 месяцев: обязательства и выгоды
Регистрация договора
С 12 месяцев и более договор обязательно регистрируется в Росреестре. Это:
- Даёт арендатору юридическую защиту (сложно выселить);
- Обязывает арендодателя показывать реальный доход.
- Открывает доступ к патенту для ИП или профессиональному доходу для физлиц.
Патент для ИП в 2026 году (пример, Москва)
- Базовый доход: 900 000 ₽/год.
- Ставка 6 % = 54 000 ₽ — фиксированный налог, не зависит от фактической выручки.
- Можно приобрести патент на 1–12 месяцев и не продлевать, если квартира простаивает.
Альтернативные схемы: когда налог действительно не платится
Аренда родственникам без договора
Если деньги за проживание не берутся, а жильё предоставляется безвозмездно, дохода нет → налога нет. Но:
- Нельзя требовать регистрацию нанимателей.
- При проверке ФНС нужно доказать родство.
Договор безвозмездного пользования
Оформляется как договор безвозмездного пользования жилым помещением. Формально аренда, но без оплаты. Риски: если в договоре хоть раз пропишут «компенсация коммуналки» — это уже доход, и налог возникает.
Календарь отчётности 2026
- До 30 апреля 2026, подача 3-НДФЛ за 2025 год.
- До 15 июля 2026 — окончательный расчёт НДФЛ за 2025 год.
- Каждый квартал для самозанятых — оплата налога до 25 числа следующего месяца.
Штрафы за «серую» сдачу
| Нарушение | Штраф |
|---|---|
| Не подал 3-НДФЛ | 5 % за каждый месяц, но не более 30 %; |
| Умышленно скрыл доход | 20 % + пени 1/300 СТАВКИ ЦБ. |
| Долг свыше 900 000 ₽ | Уголовная статья 198 УК РФ. |
Чек-лист арендодателя
- Определите годовой доход: ставка × 12.
- Выберите режим:
- НДФЛ 13 % — если доход нерегулярный.
- Самозанятый 4 % — если регион подключён (все крупные города).
- Патент 6 % — если ИП и постоянная аренда.
- Заключите договор:
- до 11 месяцев — без регистрации, но с актом приёма-передачи.
- 12 и более — регистрируйте в Росреестре (электронная подпись + 2 000 ₽).
- Фиксируйте оплату:
- чеки «Мой налог» при самозанятости;
- договор + платёжка при НДФЛ.
Ни один из сроков аренды не освобождает от налога автоматически. Решающее значение имеет факт получения дохода. Если деньги поступают, вы обязаны заплатить. Но вы можете выбрать режим с минимальной ставкой (4 % для самозанятых) и сэкономить на регистрации, заключив договор на 11 месяцев с автопродлением. Главное — не вести «серую» аренду: штрафы и пени в 2026 году растут быстрее, чем ставки по рублёвым вкладам.