Самозанятые — это физические лица, которые самостоятельно получают доход от своей деятельности, но не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя․ С 2019 года в России действует специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (НПД), который позволяет легально сдавать квартиру в аренду и платить минимальные налоги․
Кто может быть самозанятым при сдаче квартиры?
Чтобы воспользоваться режимом НПД, нужно соответствовать следующим условиям:
- Быть налоговым резидентом РФ (проводить в России более 183 дней в году);
- Не иметь наёмных работников;
- Не продавать подакцизные или маркированные товары;
- Получать доход не более 2,4 млн рублей в год (по состоянию на 2026 год);
- Сдавать личное имущество (квартира должна быть в собственности)․
Какой налог платит самозанятый при сдаче квартиры?
В 2025–2026 году ставка НПД зависит от того, кто сдаёт квартиру:
| Категория | Ставка налога | Пример |
|---|---|---|
| Сдача жилья физическим лицам | 4% | Аренда 25 000 руб․ → налог 1 000 руб․ |
| Сдача жилья юрлицам или ИП | 6% | Аренда 25 000 руб․ → налог 1 500 руб․ |
Как зарегистрироваться в качестве самозанятого?
- Установить приложение «Мой налог» (официальное приложение ФНС);
- Пройти регистрацию по паспорту (достаточно 5 минут);
- Добавить объект аренды в приложении;
- Выставлять онлайн-чеки арендаторам через приложение․
Какие льготы есть у самозанятых?
- Налоговый вычет 10 000 рублей — один раз на всё время использования НПД (уменьшает налоговую базу);
- Отсутствие деклараций — ФНС сама рассчитывает налог;
- Отсутствие страховых взносов — не нужно платить в ПФР и ФОМС;
- Электронные чеки — заменяют договор аренды и квитанции․
Что будет, если не платить налог?
Если сдавать квартиру без регистрации, налоговая может:
- Начислить НДФЛ 13% на весь доход;
- Доначислить пени и штрафы (20–40% от суммы);
- Подать судебный иск о взыскании долга․
Примеры расчёта налога
Пример 1: Сдача квартиры физлицу
Ежемесячный доход: 30 000 руб․
Годовой доход: 30 000 × 12 = 360 000 руб․
Налог (4%): 360 000 × 0,04 = 14 400 руб․
Минус льгота 10 000 руб․ → 4 400 руб․ к уплате за год․
Пример 2: Сдача квартиры ИП
Ежемесячный доход: 50 000 руб․
Годовой доход: 50 000 × 12 = 600 000 руб․
Налог (6%): 600 000 × 0,06 = 36 000 руб․
Минус льгота 10 000 руб․ → 26 000 руб․ к уплате за год․
Как платить налог через «Мой налог»?
- В конце каждого месяца приложение автоматически рассчитает налог;
- Придёт уведомление об оплате до 12 числа следующего месяца;
- Оплатить можно картой или со счёта через приложение;
- Чек автоматически отправится арендатору․
Можно ли совмещать с другими налоговыми режимами?
Нет․ Если вы уже ИП на УСН или ОСНО, то сдать квартиру по НПД нельзя․ В таком случае доход от аренды будет облагаться по УСН 6% или НДФЛ 13%․
Какие документы нужны?
- Свидетельство о праве собственности на квартиру;
- Паспорт владельца;
- Договор аренды (не обязателен, но рекомендуется);
- Онлайн-чеки через «Мой налог»․
Для владельцев квартир самый выгодный способ легальной сдачи жилья, это регистрация в качестве самозанятого․
Ставка всего 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче юрлицам, плюс льгота 10 000 рублей․ Всё это без деклараций и взносов — через приложение «Мой налог»․
Важно! Регистрация занимает 5 минут, а экономия может составлять десятки тысяч рублей в год по сравнению с НДФЛ 13%․