Продажа недвижимости, которая использовалась в рамках предпринимательской деятельности, — один из самых часто задаваемых вопросов у индивидуальных предпринимателей (ИП)․ В зависимости от выбранного налогового режима (ОСНО, УСН, патент) и от того, является ли объект «коммерческой» или «жилой» недвижимостью, налоговые обязательства могут сильно различаться․

Содержание

1. ИП на ОСНО
2. ИП на УСН (Доходы / Доходы‑расходы)
3. ИП на патенте
4. Общие правила (НДФЛ, НДС, имущественный вычет)
5. Примеры расчёта налога
6. Список нормативных актов и полезных ссылок

ИП на общей системе налогообложения (ОСНО)

Для ИП, применяющих ОСНО, действуют общие правила, аналогичные тем, что применяются к юридическим лицам․ При продаже недвижимости учитываются три основных налога:

• Налог на добавленную стоимость (НДС) – если объект облагается НДС․
• Налог на прибыль (для ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 %/15 % от прибыли) – если объект считается частью предпринимательской деятельности․
• Налог на имущество (если объект остаётся в собственности ИП после продажи) – в большинстве случаев не относится к моменту продажи․

НДС

С 2025 года ИП, чей оборот за 12 мес․ превысил 60 млн руб․, обязаны платить НДС при реализации недвижимости, независимо от её вида․ При этом:

• Для коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые помещения) ставка НДС — 20 % (может быть 10 % для социального жилья, но это редкость)․
• Для жильевой недвижимости (квартиры, дома) продажа освобождена от НДС, если объект использовался как жилой дом и не имеет статуса «коммерческого» (п․ 4․1․ Письмо Минфина РФ от  N 03‑11‑12/31378)․

Налог на доходы (НДФЛ)

При ОСНО ИП считается налоговым субъектом, поэтому прибыль от продажи считается прибылью от предпринимательской деятельности и облагается НДФЛ по ставке:

• 13 % – если ИП является резидентом РФ и его годовой доход не превышает 5 млн руб․ (для резидентов‑физлиц применяется «плоская» ставка 13 %)․
• 15 % – если доход превышает 5 млн руб․ (прогрессивный порог, установленный в ст․ 226․2 НК РФ)․

Расчёт налога производится от разницы между ценой продажи и балансовой (или справедливой) стоимостью, учитываемой в бухгалтерском учете․ Если объект был приобретён до 1 января 2021 года, то применяется переоценка по индексу инфляции (п․ 2;1 Письма Минфина от  N 03‑11‑11/60991)․

Пример расчёта

 Стоимость приобретения (балансовая) – 5 000 000 руб․
 Стоимость продажи – 8 000 000 руб․
 Прибыль = 3 000 000 руб․
 НДФЛ (13 %) = 390 000 руб․
 НДС (20 %) = 1 600 000 руб․ (если объект коммерческий и ИП обязано платить НДС)

ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН)

УСН делится на два варианта:

1. УСН «Доходы» – налог = 6 % (в большинстве регионов) от всех доходов․
2. УСН «Доходы‑расходы» – налог = 15 % от разницы доходов и расходов․

Что говорит Минфин

Согласно письмам Минфина РФ от  N 03‑11‑11/60991,  N 03‑11‑11/80772 и  N 03‑11‑11/26730, при совмещении ПСН и УСН денежные средства, полученные от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, обязательно учитываются в составе доходов при расчёте налоговой базы по УСН․

Налоговые последствия

• УСН «Доходы» – вся выручка от продажи недвижимости включается в доход и облагается 6 % (или ставкой, установленной региональными властями, например 5 %)․ Налоговый вычет по имущественному вычету (13 % от разницы, если объект был в собственности более 5 лет) не применяется, поскольку объект считается частью предпринимательской деятельности․
• УСН «Доходы‑расходы» – в качестве расхода можно учитывать балансовую стоимость недвижимости (если она учитывается в книге учёта доходов и расходов)․ Налог будет рассчитан от разницы между продажной ценой и балансовой стоимостью (аналогично ОСНО)․
• НДС – если ИП на УСН является плательщиком НДС (обязательно, если оборот > 60 млн руб․), то правила такие же, как и при ОСНО․

Ключевые нюансы

Судебная практика подтверждает, что налоговая служба рассматривает продажу коммерческой недвижимости ИП на УСН как операцию, относящуюся к предпринимательской деятельности․ Так, Постановление Арбитражного суда Волго‑Вятского округа от  № Ф01‑1693/2025 подтвердило, что налог уплачивается по ставке УСН, а не по НДФЛ․

ИП на патенте

Патентная система (ПСН) используется для небольших видов деятельности и имеет фиксированную налоговую ставку, зависящую от потенциального дохода․ При продаже недвижимости, использовавшейся в рамках патентного вида деятельности, применяются следующие правила:

• Продажа считается непроизводственной операцией, если объект не относится к видам, указанным в патенте․ В этом случае доход от продажи не включается в доход, облагаемый патентным налогом․
• Если объект недвижимости непосредственно относится к виду деятельности, указанному в патенте (например, «аренда нежилых помещений»), то доход от продажи включается в патентный доход и облагается налогом по ставке патента (от 1 % до 6 % от потенциального дохода, установленного региональными властями)․
• Налог на добавленную стоимость (НДС) не взимается, поскольку ИП на патенте не является плательщиком НДС, если только он добровольно не зарегистрировался в качестве плательщика․

Таким образом, при продаже недвижимости, не связанной с видом деятельности, указанным в патенте, ИП платит только налог на доходы физических лиц (НДФЛ) -3 % в случае, если продажа считается сделкой физического лица (см․ ниже раздел «Общие правила»)․

Общие правила, применимые ко всем режимам

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже «личного» имущества

Если ИП продаёт имущество, которое не использовалось в предпринимательской деятельности (например, квартира, не сдаваемая в аренду), то сделка рассматривается как продажа личного имущества, а налог уплачивается по правилам НДФЛ для физических лиц:

• Ставка 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты) от разницы продажной цены и стоимости приобретения, если объект находился в собственности менее 5 лет․
• Если объект находился в собственности более 5 лет, имущественный вычет составляет 1 000 000 руб․ (с 2025 года — 2 000 000 руб․) и налог не взимается․
• Если объект — жилая квартира, а ИП владелец более 3 лет, налог также может быть освобождён (законодательные изменения 2024‑2026 гг․ уточняют срок в 5 лет)․

НДС при продаже недвижимости

Налог на добавленную стоимость (НДС) обязателен, если одновременно выполнены два условия:

1. Объект относится к коммерческой недвижимости (офис, склад, торговый центр, производственное помещение)․
2. ИП является плательщиком НДС (объём доходов за 12 мес․ > 60 млн руб․ или добровольная регистрация)․

При этом применяются следующие ставки (2026 г․):

• 20 % – базовая ставка․
• 10 % – для объектов, относящихся к социальному жилью (при наличии соответствующего кода ОКВЭД);
• 0 % – продажа жилой недвижимости (освобождение, если объект не использовался в коммерческих целях)․

Учет в Книге учёта доходов и расходов (КУДиР)

Для ИП на УСН и для ИП, совмещающих ПСН и УСН, обязательным является внесение суммы выручки от продажи в КУДиР в соответствии с письмом Минфина от  N 03‑11‑11/60991․ Это влияет на размер налоговой базы и позволяет избежать штрафов за «незарегистрированный доход»․

Сроки уплаты налогов

• НДФЛ – в течение 15 дней после даты получения дохода (дата подписания договора)․
• НДС – в срок, установленный для налоговой отчетности (обычно до 25 числа месяца, следующего за кварталом, в котором была получена выручка)․
• УСН – в течение 30 дней после окончания налогового периода (годовой или полугодовой)․

Примеры расчёта налога для разных режимов

Пример 1․ ИП на ОСНО продаёт офисное помещение

Пример 2․ ИП на УСН «Доходы» продаёт склад (Оборот за год — 70 млн руб․)

Пример 3․ ИП на патенте (вид деятельности – аренда нежилых помещений) продаёт арендованное помещение

Список нормативных актов и полезных ссылок

• Налоговый кодекс Российской Федерации (части 2‑4)․
• Письмо Минфина РФ от  N 03‑11‑12/31378 «О налогообложении продажи недвижимости»․
• Письмо Минфина РФ от  N 03‑11‑11/60991 «Учет доходов от продажи имущества при совмещении ПСН и УСН»․
• Письмо Минфина РФ от  N 03‑11‑11/80772 и от  N 03‑11‑11/26730 – уточнение порядка учета доходов и расходов․
• Постановление Арбитражного суда Волго‑Вятского округа от  № Ф01‑1693/2025 «Налогообложение доходов ИП от продажи коммерческой недвижимости»․
• КонсультантПлюс, Гарант: комментарии к пункту 2 статьи 346․16 НК РФ (о налогообложении имущества, используемого в предпринимательной деятельности)․
• Налог‑налог․ру, РБК Компании – аналитические статьи 2024‑2026 гг․ о ставках НДС и НДФЛ․

Налоговая нагрузка при продаже недвижимости, использующейся в предпринимательской деятельности, зависит от выбранного ИП налогового режима, от вида недвижимости и от того, превышает ли оборот ИП порог в 60 млн руб․ для обязательной регистрации в качестве плательщика НДС․

• Для ОСНО – основной налог — НДФЛ (13 %/15 %) плюс НДС (если объект коммерческий и ИП плательщик НДС)․
• Для УСН «Доходы» – налог — 6 % (или региональная ставка) от всей выручки, плюс НДС при необходимости․
• Для УСН «Доходы‑расходы» – налог — 15 % от разницы доходов и расходов; расходы могут включать балансовую стоимость недвижимости․
• Для патентного режима – доход от продажи, если он не относится к видам, указанным в патенте, облагается НДФЛ 13 %; если относится – включается в патентный доход․

Для избежания налоговых рисков рекомендуется:

1. Точно определить, использовалась ли недвижимость в предпринимательской деятельности․
2. Внести все доходы от продажи в КУДиР (для УСН/ПСН)․
3. Проверить необходимость регистрации в качестве плательщика НДС (порог 60 млн руб․)․
4. Своевременно подать налоговую декларацию и уплатить налоги в установленные сроки․

При наличии сомнений всегда лучше проконсультироваться с профессиональным бухгалтером или налоговым консультантом, так как законодательство постоянно меняется, а судебная практика может вносить новые нюансы․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․