Основное правило: НДФЛ 13 % (или 15 %) с прибыли

Если вы продали квартиру дороже, чем купили, разница между ценой продажи и ценой покупки считается вашим доходом и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке:

• 13 % – если ваш совокупный доход за год ≤ 5 млн ₽;
• 15 % – на сумму, превышающую 5 млн ₽․

Когда платить не нужно – три «нулевых» сценария

Минимальный срок владения

1. 3 года – если вы получили квартиру:
   • в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
   • в порядке приватизации;
   • по договору пожизненного содержания (рента)․
2. 5 лет – во всех остальных случаях, включая покупку на рынке․

Считается со дня регистрации права собственности (ЕГРН) до дня, указанного в договоре купли-продажи․

Продажа единственного жилья

Если на момент продажи у вас нет другой квартиры или доли в ней ни в России, ни за рубежом, минимальный срок снижается до 3 лет вне зависимости от способа приобретения (вступил в силу )․

Цена продажи ≤ 1 млн ₽

Размер дохода не превышает налоговый вычет в 1 млн ₽․ В этом случае налогооблагаемая база обнуляется (подходит для «дешёвых» объектов, например, комнат в общежитии)․

Способы уменьшить налог до нуля

Имущественный вычет 1 млн ₽

Можно применить без подтверждения расходов:

Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %

Вычет «расходы на покупку»

Если вычет 1 млн ₽ невыгоден, уменьшите доход на реально понесённые расходы:

• сумма по договору купли-продажи;
• проценты по ипотеке (если квартира куплена в кредит);
• долевая ставка по ДДУ, включая отделку․

Налог = (Цена продажи – Документированные расходы) × 13 %

Важно! Все расходы должны быть подтверждены: договора, чеки, выписки из ЕГРН, акты приёма-передачи․

Пример 1

Купили квартиру в 2023 г․ за 3,2 млн ₽, продаём в 2026 г․ за 3,8 млн ₽․ Срок владения 3 года → освобождение от НДФЛ, никаких налогов․

Пример 2

Купили в 2024 г․ за 4 млн ₽, продаём в 2026 г․ за 4,8 млн ₽․ Срок 2 года → облагаем:

• Вычет 1 млн ₽ → (4,8 – 1) × 13 % = 494 000 ₽․
• Вычет расходов → (4,8 – 4) × 13 % = 104 000 ₽ (выгоднее)․

Декларирование и сроки

1. До 30 апреля 2027 подать 3-НДФЛ за 2026 год․
2. До 15 июля 2027 уплатить налог․

Штраф – 20 % от неуплаченной суммы плюс пени․

Частые ошибки и советы риелтора

• Ошибка 1: забыть вычесть ремонт․ Совет: приложите к декларации смету и чеки․
• Ошибка 2: подать декларацию, даже если налог нулевой․ Совет: всё равно подайте, чтобы ФНС закрыла камеральную проверку․
• Ошибка 3: занижать цену в договоре․ Совет: при проверке налоговая может пересчитать по кадастровой стоимости 70 %․

Подведём итог

Главное: если срок владения не прошёл – используйте вычет на расходы, сохраняйте документы и не пропустите даты декларации․ Всё остальное – вопрос математики․