Вы продаёте дом и землю, которые оформили на себя менее трёх лет назад? В 99 % случаев вам придётся заплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Ниже ‒ самая свежая инструкция и калькулятор для расчёта вашего платежа в 2026 году.
В каких случаях обязаны уплатить налог?
При продаже любой недвижимости, в т.ч. дома с участком, НДФЛ возникает, если:
- Период владения < 3 лет при:
- наследовании;
- дарении от близкого родственника;
- приватизации;
- договоре пожизненного содержания.
- Период владения < 5 лет во всех остальных случаях (покупка, обмен и др.).
Если ваши дата регистрации права собственности и дата продажи разделяют менее 3 лет — декларация и налог подлежат сдаче.
Какой процент уплатить?
| Кто продаёт | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ (≥183 дней в году) | 13 % |
| Нерезидент РФ | 30 % |
Пример: вы, гражданин РФ, проживаете в России. Продали дом за 4 500 000 руб. Налоговая база = 4 500 000 руб. × 13 % = 585 000 руб.
Как уменьшить налог?
Способ 1. Имущественный вычет
Каждый налоговый период можно воспользоваться вычетом до 1 000 000 руб. на всё имущество.
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000 руб.) × 13 %
Пример: продали дом за 2 800 000 руб.
(2 800 000 − 1 000 000) × 13 % = 234 000 руб.
Способ 2. Расходный вычет
Вместо 1 млн руб. можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой или строительством.
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − Расходы на покупку/строительство) × 13 %
Пример: купили дом за 3 200 000 руб. и продали за 4 000 000 руб.
(4 000 000 − 3 200 000) × 13 % = 104 000 руб.
- Важно: чеки, договоры, платёжки должны быть у вас на руках.
- Можно выбрать только один вариант (вычет либо расходы).
Когда и как платить?
- До 30 апреля 2027 г. — подать декларацию 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации.
- До 15 июля 2027 г. — уплатить рассчитанный налог.
Штраф за просрочку декларации — 5 % от суммы налога за каждый месяц, но не более 30 % и не менее 1 000 руб.
Примеры расчётов в 2026 году
Продаём дом с участком (приобретён по наследству), владение 2 года:
- Сценарий А: стоимость продажи 1 000 000 руб. → налог 0 руб. (декларация всё равно подаётся).
- Сценарий Б: стоимость 6 000 000 руб., расходов нет → НДФЛ = (6 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб.
- Сценарий В: стоимость 6 000 000 руб., расходы на покупку 4 800 000 руб. → НДФЛ = (6 000 000 − 4 800 000) × 13 % = 156 000 руб.
Частые вопросы
— Нужно ли платить налог, если мы супруги и у нас двое детей?
Закон 2026 г. даёт льготу: родители многодетных семей могут продать жилье без уплаты НДФЛ при любой длительности владения, если купят новое жилье в течение налогового периода. Подтвердите факт замены жилья документами.
— На какую дату считается «3 года»?
От даты в ЕГРН-выписке (дата регистрации права собственности) до даты договора купли-продажи.
— Учитывается ли срок владения исходным участком при дроблении?
Да. Если вы получили участок, а потом его разделили, то весь период владения исходным участком засчитывается. Если общий срок >5 лет, НДФЛ не платится.
Пошаговый чек-лист продавца
- Получить выписку ЕГРН и посчитать срок владения.
- Если срок < 3 лет (или < 5 лет) → перейти к шагу 3.
- Собрать документы:
- ДКП (договор купли-продажи).
- Документы о расходах (если выбираете расходный вычет).
- Платёжные поручения, чеки, акты приёма-передачи.
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ (лучше онлайн в личном кабинете ФНС).
- Отправить до г.
- Оплатить НДФЛ до г.
Краткая памятка
Если дом и участок в собственности менее 3 лет → обязан подать 3-НДФЛ и заплатить 13 % от прибыли.
Вы можете снизить налог на 1 000 000 руб. или на сумму документированных расходов. Учтите льготы многодетных и правило о 5-летнем владении при дроблении участков.
Подготовлено по актуальному законодательству РФ на апрель 2026 г.