Продажа жилой недвижимости – важное событие в жизни большинства людей. Одним из ключевых вопросов,
возникающих у продавцов, является возможность воспользоваться налоговым вычетом при расчёте
налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В статье подробно рассмотрим:

• какие виды налоговых вычетов существуют;
• кто имеет право на их получение;
• как рассчитывать сумму вычета;
• какие документы нужны для подачи заявления;
• какие изменения в законодательстве вступили в силу в 2024‑2026 годах.

Правовая база

Налоговый вычет при продаже квартиры регулируется главой 23 Налогового кодекса РФ (НК РФ) и статьёй 220
«Имущественные вычеты». Основные положения:

1. Налоговый вычет предоставляется в размере до 1 000 000 рублей от суммы продажи, если
   недвижимость находилась в собственности менее 3 лет с момента её приобретения.
2. Если продавец владел квартирой более 3 лет, налоговый вычет не предоставляется – доход полностью
   облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов).
3. С 2024 года порядок получения вычета зависит от типа счета, на который переводятся средства,
   и даты его открытия.
4. С 2026 года при стандартной ставке НДФЛ в 13 % с помощью налогового вычета можно вернуть
   до 650 000 рублей (при условии, что вычет применяется к доходу от продажи).

Кто может получить налоговый вычет?

Общие требования

Для получения вычета необходимо выполнить следующие условия:

• Продать единственное жилое помещение, находившееся в собственности менее 3 лет;
• Иметь подтверждённый доход от продажи (документ, подтверждающий факт получения средств);
• Подать декларацию о доходах за год, в котором была совершена продажа (форма 3‑НДФЛ).

Особые категории

Существуют группы граждан, которым предоставляются дополнительные льготы:

• Семьи с детьми‑инвалидами любого возраста – освобождаются от уплаты НДФЛ независимо от срока владения
  квартирой.
• Граждане, получившие статус ветерана войны или лица, находящиеся в трудной жизненной ситуации –
  могут воспользоваться социальным налоговым вычетом в размере до 2 000 000 рублей.
• Продавцы, использующие инвестиционный счёт (ИИС) – с 2024 года порядок получения вычета
  зависит от даты открытия счёта и типа инвестиционного продукта.

Как рассчитывается сумма вычета?

Для большинства продавцов применяется стандартный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
При этом налоговая база уменьшается на:

1. Сумму вычета (1 000 000 ₽);
2. Если продажа прошла по цене ниже 1 000 000 ₽, то вычет не превышает реальную сумму дохода.
3. Если продавец уже использовал вычет при покупке другой недвижимости, он может получить вычет только
   один раз за 3‑летний период.

Пример расчёта:

 Цена продажи квартиры: 5 000 000 ₽
 Сумма вычета: 1 000 000 ₽
 Налогооблагаемая база: 5 000 000 – 1 000 000 = 4 000 000 ₽
 НДФЛ (13 %): 4 000 000 × 0,13 = 520 000 ₽
 

Необходимый пакет документов

Для подачи заявления о налоговом вычете потребуются следующие документы (перечень может варьироваться в
зависимости от конкретной ситуации):

• Договор купли‑продажи квартиры (оригинал + копия);
• Акт приёма‑передачи недвижимости;
• Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки;
• Справка из банка о зачислении средств от продажи на счёт продавца;
• Копия паспорта и ИНН;
• Справка о наличии (или отсутствии) детей‑инвалидов, если применяется льгота;
• Заполненная форма 3‑НДФЛ (можно подать в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика);
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРН).

Пошаговый алгоритм получения вычета

1. Соберите документы. Убедитесь, что все копии заверены и соответствуют требованиям ФНС.
2. Заполните декларацию 3‑НДФЛ. Укажите доход от продажи, примените вычет в разделе «Имущественные вычеты».
3. Подайте декларацию. Делается в налоговый орган по месту жительства либо через онлайн‑сервис
   Госуслуги / Личный кабинет налогоплательщика.
4. Ожидайте проверки. Срок рассмотрения – до 3 месяцев. При необходимости налоговый инспектор может запросить дополнительные документы.
5. Получите возврат. Налоговый вычет будет возвращён на указанный банковский счёт в течение 30 дней после одобрения.

Что изменилось в 2024‑2026 годах?

Порядок получения вычета по инвестиционному счёту

С 2024 года вычеты по ИИС (инвестиционный счёт) могут быть использованы только в том случае, если счёт
был открыт не позже 31 декабря года, предшествующего году получения вычета. Кроме того, тип ИИС (базовый
или приоритетный) влияет на максимальную сумму вычета (до 400 000 ₽ за год).

Максимальная возвратная сумма

В 2026 году при стандартной ставке НДФЛ в 13 % максимальная сумма возврата по имущественному вычету
составляет 650 000 рублей. Это связано с тем, что в 2025‑2026 годах была повышена
минимальная ставка налога на доходы от продажи недвижимости, а также введены новые лимиты
для социального вычета.

Упрощённый порядок для семей с детьми‑инвалидами

С 2025 года семьи с детьми‑инвалидами могут оформить нулевую ставку НДФЛ при продаже любой
недвижимости, независимо от срока владения. Для этого достаточно приложить к декларации справку
из медучреждения и удостоверяющий документ о родительском праве.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли получить вычет, если квартира была продана за 800 000 ₽?

Да. Вычет предоставляется в размере фактической цены продажи, но не превышает 1 000 000 ₽. В данном
случае налоговая база будет равна 0, и НДФЛ не уплачивается.

Что делать, если продавец уже использовал имущественный вычет при покупке другой квартиры?

Имущественный вычет может быть применён только один раз в течение 3 лет. Если вы уже использовали его,
то при новой продаже вычет получить нельзя, но можно воспользоваться социальным или инвестиционным
вычетом, если вы соответствуете их условиям.

Как оформить возврат, если деньги от продажи поступили на совместный счёт супругов?

В декларации каждый из супругов указывает свою долю дохода и соответствующую часть вычета. При этом
оба должны предоставить копии паспорта, ИНН и подтверждающие документы о совместном владении имуществом.

Получение налогового вычета при продаже квартиры – процесс, требующий внимательности к деталям и
соблюдения сроков. Основные моменты, которые стоит помнить:

• Вычет предоставляется только при владении квартирой менее 3 лет;
• Максимальная сумма вычета – 1 000 000 ₽ (по состоянию на 2026 год – возврат до 650 000 ₽);
• Семьи с детьми‑инвалидами и ветеранами могут воспользоваться льготными ставками;
• Для инвесторов важен правильный выбор типа ИИС и дата его открытия;
• Все документы необходимо подать в срок, а декларацию можно оформить онлайн.

Соблюдая указанные рекомендации, вы сможете эффективно снизить налоговую нагрузку и получить законный
возврат средств после продажи квартиры;

Автор: ваш виртуальный помощник. Дата публикации: