В 2026 году правила расчёта налога с продажи квартиры изменились: вместо единой ставки 13 % теперь действует прогрессивная шкала, а минимальный срок владения для безналоговой продажи зависит от способа получения недвижимости․ Ниже — полное руководство: кто, сколько и когда должен заплатить, как законно снизить сумму до нуля и какие сроки не можно пропускать․
За какой доход нужно платить налог
Налоговая облагает разницу между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку (или между ценой продажи и 1 млн ₽, если документов нет)․
- Доход до 2,4 млн ₽ — 13 %;
- Доход свыше 2,4 млн ₽ — 15 % только на превышение․
Когда можно не платить налог вовсе
| Как квартира попала в собственность | Минимальный срок владения | Пример |
|---|---|---|
| Приватизация, наследство, дар от родственника, рентный договор | 3 года | Приватизирована — можно продавать с без налога․ |
| Покупка, ДДУ, долевое участие | 5 лет | Куплена по ДДУ в июле 2024 — налога нет при продаже после июля 2029․ |
| Единственное жильё | 3 года | На момент сделки у вас нет других долей/квартир․ |
Как рассчитать налог в 2026 году
Формула
НДФЛ = (Цена продажи − Вычет/Расходы) × Ставка
Пример 1: квартира куплена за 5 млн ₽, продана за 8 млн ₽ (собственность 2 года)
- Доход: 8 млн — 5 млн = 3 млн ₽
- 13 % на 2,4 млн = 312 000 ₽
- 15 % на 0,6 млн = 90 000 ₽
Пример 2: квартира продана за 3 млн ₽, документов о покупке нет
- Вычет 1 млн: 3 млн − 1 млн = 2 млн ₽
- 13 % на 2 млн = 260 000 ₽
Как уменьшить налог
- Имущественный вычет 1 млн ₽ (раз в год на все объекты вместе)․
- Уменьшение на фактические расходы: нужны договор купли-продажи, платёжные поручения, квитанции․
- Долевая продажа: вычет делится пропорционально долям, но каждый собственник может применить 1 млн ₽․
Сроки подачи декларации и оплаты
- Подать 3-НДФЛ: с 1 января по 30 апреля 2027 года (если продали в 2026)․
- Оплатить налог: до 15 июля 2027 года․
Частые ошибки
- Верить «3 года всем»: если квартира куплена по ДДУ, срок — 5 лет․
- Не учитывать единственное жильё: если на момент регистрации перехода прав у вас уже есть другая квартира, льгота не работает․
- Недооценка: если продажная цена < 70 % кадастровой, налог считают от 70 % кадастровой стоимости․
- «Забыть» о доле супруга: при совместной собственности владение считается от даты регистрации права любого из супругов․
Пошаговый алгоритм для продавца
- Определите дату начала владения (ЕГРН/ДДУ/акт приватизации)․
- Проверьте, относится ли квартира к единственному жилью на момент сделки․
- Рассчитайте доход и сравните доступные вычеты․
- До 30 апреля следующего года сдайте 3-НДФЛ (онлайн через ЛК ФНС или на приёме)․
- До 15 июля оплатите налог по квитанции или в личном кабинете․
Что ждёт в 2027 году
На 2026-2027 годы новых изменений не анонсировано․ Однако уже сейчас налоговые органы получают сведения о сделках из Росреестра и банков, поэтому «скрыть» продажу невозможно․