Если вы купили квартиру, комнату, дом или даже только долю в них, российское законодательство даёт право вернуть часть уплаченного НДФЛ. Размер возврата напрямую зависит от стоимости недвижимости и уплаченных процентов по ипотеке. Ниже разберёмся:

1. как сейчас рассчитывается максимальный налоговый вычет;
2. какие изменения обсуждают депутаты в 2026 году;
3. как быстро забрать деньги и не столкнуться с отказом ФНС.

Действующие лимиты на 2026 год

На 19 апреля 2026 года в России действует двухуровневая система имущественных вычетов:

Вычет за стоимость жилья

• Максимальная сумма вычета: 2 000 000 ₽.
• Сколько можно вернуть: 13 % × 2 000 000 = 260 000 ₽.
• Кому доступен: каждому собственнику жилья по одному и тому же объекту или по нескольким (если ранее не использовал право).

Вычет за проценты по ипотеке

• Максимальная сумма вычета: 3 000 000 ₽.
• Сколько можно вернуть: 13 % × 3 000 000 = 390 000 ₽.
• Важно: лимит в 3 млн ₽ введён для кредитов, выданных с 2014 года. Для более ранних договоров ограничений нет.

Таким образом, семья, купившая квартиру в ипотеку, теоретически может вернуть до 650 000 ₽ (260 000 + 390 000), если соблюдены все условия.

Что предлагают увеличить депутаты в 2026 году

Госдума активно обсуждает проект фракции «Справедливая Россия — За правду», инициированный Сергеем Мироновым. Ключевая идея — повысить максимальный вычет с 2 млн до 5 млн ₽:

• увеличение затронет покупку или строительство жилья, но не проценты по ипотеке;
• потенциальный возврат вырастет с 260 000 ₽ до 650 000 ₽;
• законопроект находится на стадии первого чтения; ориентировочное вступление — 2027 год.

Важно: даже если закон примут, он скорее всего будет распространяться на сделки, совершённые после даты вступления в силу.

Как рассчитать свой реальный вычет

Формула:
Возврат = 13 % × (стоимость квартиры, но не более 2 млн ₽ + проценты по ипотеке, но не более 3 млн ₽)

Пример 1. Без ипотеки

• Купили квартиру за 4 500 000 ₽ наличными.
• Вычет берётся из 2 000 000 ₽ → 260 000 ₽.

Пример 2. С ипотекой

• Купили квартиру за 7 000 000 ₽ (ипотека 5 000 000 ₽, переплата по процентам за весь срок 3 500 000 ₽).
• Вычет: 260 000 ₽ (за стоимость) + 390 000 ₽ (за проценты) = 650 000 ₽.

Если официальный доход налогоплательщика в год составляет 1 000 000 ₽, то он может вернуть 13 % × 1 000 000 = 120 000 ₽ в год, пока не исчерпает лимит.

Как получить вычет быстрее: пошаговая инструкция

1. Соберите документы:
   • ДКП/ДДУ, свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.
   • Акт приёма-передачи (для новостроек).
   • Выписка из банка по процентам (для ипотечного вычета).
   • Форма 2-НДФЛ за предыдущий год (по месту работы).
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или на сайте Госуслуги.
3. Подайте заявление на возврат одним из способов:
   • онлайн через Госуслуги;
   • лично в налоговой инспекции;
   • по почте с уведомлением.
4. Дождитесь проверки (от 3 до 4 месяцев).
5. Получите деньги на карту или счёт.

Частые ошибки, которые приводят к отказу

• Покупка квартиры у близкого родственника (ФНС считает это «сделкой между взаимозависимыми лицами»).
• Получение имущества по договору дарения или наследства (вычет не положен).
• Отсутствие официального дохода: если НДФЛ не уплачивался, возвращать нечего.
• Продажа квартиры раньше трёхлетнего срока владения: придётся платить НДФЛ с продажи, и вычет может быть уменьшен.
• Применение материнского капитала: сумма вычета уменьшается на размер сертификата.

Ответы на популярные вопросы

Можно ли получить вычет за несколько квартир?

До 2014 года — только за один объект. С 2014 года — можно «добирать» остаток до 2 000 000 ₽ на следующих объектах, если раньше вы не использовали полный лимит.

Работаю по ИП: смогу ли я вернуть НДФЛ?

Да, если вы платите НДФЛ по ставке 13 % (например, при совмещении ИП и работы по трудовому договору). Упрощёнка (УСН) или патент не дадут права на вычет.

Как быстро вернуть деньги за ипотечные проценты?

Раз в год подавайте 3-НДФЛ с приложенной выпиской по процентам. Необязательно ждать полного погашения кредита.

Ключевые цифры на

*при условии принятия законопроекта

ИТОГО

Сейчас максимально можно вернуть 260 000 ₽ за стоимость квартиры и 390 000 ₽ за проценты по ипотеке — всего до 650 000 ₽. В 2026 году депутаты обсуждают рост лимита до 5 млн ₽, что позволит вернуть до 990 000 ₽. Следите за новостями и не забывайте подавать декларацию вовремя, чтобы не упустить свои деньги.