Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Почему тема налогов при аренде жилья стала особенно горячей?

За последние три года среднегодовая реальная доходность от покупки квартиры в Мурманске с последующей сдачей её в аренду составила 4 % (данные РИА Рейтинг). В условиях низкой доходности банковских депозитов всё больше собственников рассматривают аренду как стабильный источник пассивного дохода. Однако:

• до 80 % рынка по-прежнему «в тени»;
• 95 % долгосрочной аренды оформлены без налоговых отчислений (Дом.РФ);
• ФНС усиливает контроль, а штрафы за неуплату растут.

Какие налоговые режимы можно выбрать в 2026 году

Важно: выбор режима зависит от того, кем вы являетесь — физическим лицом, ИП или самозанятым, а также от того, сдаёте ли вы квартиру долгосрочно или посуточно.

Физическое лицо (без регистрации ИП)

• НДФЛ 13 % (15 % если доход превышает 5 млн руб. за год).
• Доход нужно задекларировать до 30 апреля следующего года и оплатить до 15 июля.
• Возможен вычет: документально подтверждённые расходы (например, ремонт, коммуналка) либо фиксированный вычет 1 млн руб. в год (подробнее в п. 4).

Индивидуальный предприниматель (ИП)

1. УСН «Доходы» — 6 % от выручки, налог платится ежеквартально.
2. Патент для сдачи жилья в 2026 году:
   
   — от 15 000 до 60 000 руб. в год, зависит от площади и региона;
   
   — освобождает от НДФЛ и деклараций;
   
   — ограничение: не более 60 м² суммарной площади объектов.
3. УСН «Доходы минус расходы», 15 %, но можно вычесть реальные затраты.

Самозанятый (режим «НПД»)

• Ставка 4 % при сдаче физлицам, 6 % — юрлицам.
• Доход до 2,4 млн руб. в год.
• Регистрация через приложение «Мой налог» за 1 минуту.
• С 2026 года самозанятые могут сдавать квартиры посуточно без лимита объектов (поправки ФЗ-422).

Долгосрочная vs краткосрочная аренда: разница в налогах

Примеры расчёта налога за 2025 год (отчётность в 2026)

Пример 1. Сдача 2-комнатной квартиры в Мурманске на год

Условия: 35 м², 30 000 руб./мес., доход 360 000 руб.

1. НДФЛ: 360 000 × 13 % = 46 800 руб.
2. Применяем вычет 1 млн руб.: 360 000 − 1 000 000 = −640 000 → налог 0 руб. (вычет покрывает весь доход).
3. Патент ИП: 21 000 руб. (фикс).
4. НПД: 360 000 × 4 % = 14 400 руб.

Выгоднее всего НПД или патент, если не планируете больших расходов.

Пример 2. Посуточная сдача мини-отеля (3 квартиры)

Условия: 80 % загрузка, 2 800 руб./сут., 3 объекта, выручка 2 449 000 руб.

• НДФЛ: 2 449 000 × 13 % ≈ 318 370 руб.
• УСН «Доходы»: 2 449 000 × 6 % ≈ 146 940 руб.
• НПД нельзя, привышен лимит 2,4 млн руб.

Как подать декларацию и не ошибиться

1. Личный кабинет налогоплательщика (lkfl.nalog.ru) → «Жизненные ситуации» → «Сдать 3-НДФЛ».
2. Мобильное приложение ФНС — автоматически подтянет данные по арендным доходам, если арендаторы платят через банк.
3. Сроки:
   
   — До 30 апреля, подать декларацию за 2025 год;
   
   — До 15 июля — оплатить налог.

Послабления 2026 года: что изменилось

• Налоговый амнистия для арендодателей: до 31 декабря 2026 г. можно добровольно задекларировать доходы за 2022–2025 гг; и избежать штрафов.
• Минфин рассматривает «туристический налог» 3–5 % при краткосрочной аренде, но пока в законопроекте.

Что будет, если не платить

Штраф за неуплату НДФЛ:

• 20 % от суммы налога;
• 40 % при умышленном уклонении;
• Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (сейчас ≈ 0,038 % в день).

Пример: 46 800 руб. × 20 % = 9 360 руб. штраф + пени за 100 дней ≈ 1 778 руб.

Чек-лист арендодателя 2026

• ☐ Определить годовой доход и площадь объектов.
• ☐ Сравнить НДФЛ, НПД, патент, УСН (использовать калькулятор ФНС).
• ☐ Зарегистрировать ИП/самозанятого или подать 3-НДФЛ.
• ☐ Заключить договор аренды (обязательно указать ИНН арендодателя).
• ☐ Установить онлайн-кассу или использовать банковские переводы для прозрачности.
• ☐ Не забыть уплатить налог до 15 июля!

Не стоит ждать амнистии: чем раньше выйдете из тени, тем меньше заплатите.