Актуально на 19 апреля 2026 г․ Федеральная налоговая служба (ФНС) России официально объявила о старте масштабной кампании по выявлению «тайных» арендодателей․ Своим заявлением глава ведомства Даниил Егоров подтвердил: «Рынок аренды жилья должен выйти из серой зоны»․ С этого момента каждый собственник, сдающий квартиру, обязан чётко понимать, какие налоги платить и какие последствия ждут уклонистов․
Какие налоги платит арендодатель в 2026 году: 3 основных режима
- НДФЛ (13 % или 15 %), «классический» вариант для физлиц, не зарегистрированных в качестве ИП․
- Патент — специальный режим для ИП, фиксированная стоимость патента варьируется от региона к региону․
- Самозанятость (Профдохход) — 4 % при сдаче физлицам, 6 % при сдаче ИП/юрлицам (только для одной квартиры)․
Сравнительная таблица 2026
| Режим | Ставка | Отчётность | Подходит при… |
|---|---|---|---|
| НДФЛ (13 % / 15 %*) | 13 % до 2,4 млн ₽ 15 % свыше 2,4 млн ₽ | 3-НДФЛ раз в год | Любое количество квартир |
| Патент | от 1 000 до 30 000 ₽ (зависит от города) | Нет отчётности | До 3 объектов |
| Самозанятость | 4 % или 6 % | Автоматически через «Мой налог» | Одна квартира |
* 15 % ставка действует с 2025 г․ на доходы свыше 2,4 млн ₽ в год․
Как рассчитать налог на примере квартиры в Москве
Допустим, вы сдаёте 1-комнатную квартиру за 90 000 ₽ в месяц․
- Годовой доход: 90 000 ₽ × 12 = 1 080 000 ₽․
- НДФЛ: 1 080 000 ₽ × 13 % = 140 400 ₽․
- Патент ИП в Москве: ~19 800 ₽ (фиксировано, вне зависимости от дохода)․
- Самозанятость: 1 080 000 ₽ × 4 % = 43 200 ₽ + вычет 10 000 ₽ на старте → итого 33 200 ₽․
Как ФНС находит арендодателей: 2026-инструментарий
• Сканирование сайтов объявлений — автоматические парсеры Авито, Циан, Домофонд․
• Перекрёстные проверки платежей — анализ поступлений на карту «массового назначения»․
• Сигналы арендаторов — «гонорар» 5 000 ₽ за подтверждённую «тень»․
• Данные УК и ТСЖ — количество прописанных vs фактически проживающих․
Ответственность за неуплату налога в 2026 году
- 20 % штраф от неуплаченной суммы (ст․ 122 НК РФ)․
- Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки․
- Доначисление налога за 3 последних года + штраф․
- Уголовная статья 198 УК РФ, если долг >2,7 млн ₽ и доля скрытого дохода >10 %․
Пошаговый алгоритм легализации аренды прямо сегодня
- Выберите режим, самозанятый, ИП-патент или НДФЛ․
- Зарегистрируйтесь в «Мой налог» (для самозанятых) или как ИП через Госуслуги․
- Подпишите договор аренды (образец ниже)․
- Ежемесячно формируйте чеки в приложении «Мой налог» или ведите КУДиР․
- До 30 апреля 2027 г․ подайте 3-НДФЛ или продлите патент․
Шаблон краткого договора найма жилого помещения (2026)
ДОГОВОР НАЙМА № ___ г․ Москва, 19 апреля 2026 г․ Собственник: Иванов И․И․, ИНН 770101234567, паспорт 45 00 123456 Наниматель: Петров П․П․, паспорт 77 77 654321 Предмет: квартира, ул․ Ленина, д․ 1, кв․ 1, 40 м² Срок: 12 месяцев ( – ) Арендная плата: 90 000 ₽ в месяц, поступает на карту 1234 56* * 7890 Условия оплаты коммуналки: включены в аренду Подписи сторон и акт приёма-передачи прилагаются
Частые вопросы (FAQ)
Могу ли я сдавать квартиру без ИП и не платить 13 %?
Нет․ Любой доход от аренды облагается․ Исключение — самозанятый режим (до 2,4 млн ₽ в год, 1 объект)․
Какие вычеты доступны при НДФЛ?
Можно вернуть до 260 000 ₽ при покупке другой недвижимости, но не снизить налог с аренды․
Что будет, если арендатор платит наличными?
ФНС всё равно увидит расходы УК, перерасход воды/электричества и попросит объяснить происхождение средств․