В 2025–2026 гг. при продаже недвижимости действует единый подоходный налог (НДФЛ). Его придётся заплатить, если вы владели квартирой меньше установленного минимального срока. Ниже мы разберёмся:
- когда именно начинается отсчёт трёхлетнего периода;
- по какой формуле рассчитывается налог;
- как уменьшить сумму к уплате или избежать её полностью;
- какие документы нужно подать и в какие сроки.
Откуда «запускается» трёхлетний срок
Дата в ЕГРН — главный ориентир
Для большинства ситуаций отсчёт идёт с даты, указанной в выписке ЕГРН:
- если квартира куплена по ДДУ, с даты регистрации права собственности;
- при дарении от близкого родственника (родитель, брат, сестра, дед, внук) — 3 года;
- при дарении от «остальных» — 5 лет;
- при наследовании — 3 года с даты смерти наследодателя (а не с момента вступления в права).
Пример из практики
Брат подарил сестре квартиру в 2022 г. В 2023 г. она оформила право собственности. В 2025 г. решила продать. Прошло лишь 2 года с момента регистрации → налог придётся платить.
Базовая ставка и формула расчёта
Ставка НДФЛ для физических лиц в 2026 г. — 13 %. База налогообложения определяется как:
Доход от продажи – (вычет или фактические расходы на приобретение).
| Что можно вычесть | Максимальный размер | Документы |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 ₽ | 3-НДФЛ, заявление |
| Документальные расходы на покупку | Реально подтверждённые | ДКП, чеки, ипотечный договор |
Как избежать или минимизировать налог
Оформить квартиру в собственность дольше 3 лет
Это единственное жильё или дар/наследство от близкого родственника, дождитесь 3 лет. В остальных случаях нужно 5 лет.
Использовать имущественный вычет
Если доход ≤ 1 000 000 ₽, налог = 0. Владельцы долей могут применить вычет пропорционально.
Уменьшить базу на расходы
Пример: купили квартиру за 3,5 млн ₽, продаёте за 4 млн ₽. База = 4 – 3,5 = 0,5 млн ₽. Налог = 0,5 млн ₽ × 13 % = 65 000 ₽.
Сроки и документы
- До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС или Госуслуги.
- До 15 июля оплатите сумму налога.
- Приложите:
- договор купли-продажи;
- выписку ЕГРН;
- платёжные документы, если применяете вычет по расходам.
Частые ошибки
- Ошибка 1: считать срок с даты ДДУ, а не с регистрации права.
- Ошибка 2: забыть подать декларацию при нулевом налоге.
- Ошибка 3: применять сразу оба вычета (и 1 млн ₽, и расходы) — выбор только один.
Готовый чек-лист продавца
- Проверьте дату регистрации в ЕГРН.
- Определите: 3 или 5 лет должно пройти.
- Рассчитайте потенциальный налог.
- Выберите оптимальный вычет.
- Соберите документы и подайте 3-НДФЛ.
- Оплатите налог до 15 июля.