Налог после продажи недвижимости — один из самых острых вопросов, который волнует каждого собственника; В 2026 году правила остались прежними, но нюансами по-прежнему пренебрегают. Ниже — разбор всех ситуаций, когда можно не платить НДФЛ, а когда придётся отдать государству 13 % (или 15 %) от прибыли.

Базовое правило: 13 % НДФЛ или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽

В 2026 году ставка налога на доходы физических лиц от продажи недвижимости:

• 13 % — если сумма дохода за год < 5 000 000 ₽;
• 15 % — на часть дохода, превышающую 5 000 000 ₽.

Однако ключевое значение имеет не размер дохода, а срок владения.

Когда продавец освобождается от налога полностью

Минимальный срок владения

Если вы владеете квартирой дольше указанного срока, продавец не платит налог вообще и не подаёт декларацию 3-НДФЛ.

Единственное жильё

С 2020 года действует «пособие на единственное жильё»: если на момент продажи у вас не было другой квартиры в собственности (в течение 90 дней до продажи и 90 дней после), то минимальный срок сокращается до 3 лет даже при покупке.

Как рассчитать налог, если срок владения меньше установленного

Вычет в размере 1 000 000 ₽

Если продавец не может воспользоваться льготным сроком, он может уменьшить налогооблагаемую базу на:

• 1 000 000 ₽ — фиксированный вычет;
• Документированные расходы на покупку (что выгоднее).

Пример:

1. Купили квартиру за 4 200 000 ₽ в 2024 году, продаём в 2026 году за 5 500 000 ₽.
2. Доход = 5 500 000 ₽ – 4 200 000 ₽ = 1 300 000 ₽.
3. Налог = 1 300 000 ₽ × 13 % = 169 000 ₽.

Кадастровая стоимость как «пол»

Если цена в договоре < 70 % от кадастровой, налоговая берёт 70 % кадастровой стоимости как минимальную базу.

Пошаговая инструкция: как сделать налог «нулевым»

1. Уточните дату права собственности — в ЕГРН.
2. Определите основание приобретения (приватизация, покупка, дар).
3. Проверьте, есть ли единственное жильё.
4. Если срок < 3/5 лет, выберите вычет: 1 млн ₽ или расходы.
5. Подготовьте документы: договор купли-продажи, платёжки, чеки.
6. Сдайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
7. Оплатите налог до 15 июля.

Распространённые ошибки

• Не учитывать дату регистрации перехода права, а не дату ДДУ.
• Забывать про кадастровую стоимость при заниженной цене.
• Упускать документы о расходах, теряя право на вычет.

Вопросы и ответы

Вопрос: я получил квартиру по наследству в 2023 году. Когда могу продать без налога?

Ответ: через 3 года, то есть уже с 2026 года, платить не придётся.

Вопрос: купил квартиру за 6 млн, продал за 5,8 млн. Налог есть?

Ответ: Нет, убыток = 200 000 ₽. Декларацию подать всё равно нужно, но налог — 0 ₽.

Краткий чек-лист

Скачайте и сохраните:

1. ЕГРН-выписка с датой права.
2. Договор купли-продажи и платёжные документы.
3. Справка 2-НДФЛ, если налог нужно удержать у работодателя.

Если квартира была в собственности более 3–5 лет (в зависимости от основания), налога нет. В остальных случаях используйте вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы и не забывайте сдать 3-НДФЛ. При любых сомнениях консультируйтесь с квалифицированным риелтором или налоговым юристом.

Данная статья актуальна на 19 апреля 2026 года.