Изъятие земельных участков из оборота — это институт, который напрямую влияет на рыночную «доступность» недвижимости. В отличие от ограничений, при которых участок всё-таки может стать предметом отдельных сделок (например, аренды), изъятые из оборота земли вообще не могут переходить в частную собственность и использоваться в гражданско-правовых сделках. Ниже разберёмся, какие именно земли подпадают под эту категорию и на каких основаниях.

Правовая база: ГК РФ и ЗК РФ

Гражданский кодекс РФ (ст. 129)

Статья 129 ГК РФ гласит: объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они «не изъяты из оборота или не ограничены в обороте». Само понятие «оборот» в ГК не раскрыто, поэтому ключевые критерии содержатся в Земельном кодексе РФ.

Земельный кодекс РФ (ст. 27)

Именно статья 27 ЗК РФ детализирует, какие участки:

• изъяты из оборота (подпункты 1–4);
• ограничены в обороте (подпункты 5–12 и дополнительные основания).

Различие принципиально: изъятые участки не могут быть предоставлены ни в частную, ни в какую-либо иную собственность, в то время как ограниченные могут передаваться в аренду или безвозмездное пользование, но не в собственность физических или юридических лиц.

Перечень земель, изъятых из оборота (по ст. 27 ЗК РФ)

1. Земельные участки, занятые объектами федеральной собственности (п. 4 ст. 27 ЗК РФ):
   • парки, скверы, бульвары;
   • пляжи, прибрежные полосы общего пользования;
   • территории, необходимые для обеспечения безопасности граждан (федеральные автомобильные дороги, объекты транспортной инфраструктуры).
2. Земли под объектами капитального строительства, находящимися в федеральной собственности:
   • здания и сооружения Минобороны, ФСБ, МЧС;
   • федеральные тюремные учреждения и спецхранилища.
3. Земельные участки, расположенные в границах земель:
   • заповедников и национальных парков (включая буферные зоны);
   • земель лесного фонда, если они отнесены к I категории защитных лесов;
   • водоохранных зон санитарных источников питьевого водоснабжения (первый пояс зон санитарной охраны).
4. Земли, подвергшиеся чрезвычайной экологической деградации:
   • загрязнённые радиоактивными веществами, токсичными отходами;
   • территории с биогенным или химическим загрязнением, признанные непригодными для хозяйственного использования.

Особенности правового режима

Не могут быть предметом сделок

Если участок признан изъятым из оборота:

• он не продаётся, не дарится, не передаётся в наследство;
• ипотека и доверительное управление также исключены;
• аренда возможна только в исключительных случаях и только государственными или муниципальными органами.

Налоговые последствия

По данным ФНС России, налоговая база по земельному налогу для изъятых из оборота участков может быть равна нулю, если земля признана непригодной для использования. Однако за землю под федеральными объектами налог платится в обычном порядке, но плательщиком выступает федеральный орган, а не частное лицо.

Как узнать, изъят ли участок из оборота?

1. Кадастровая выписка ЕГРН — в разделе «Особые отметки» указываеться статус земель.
2. Муниципальная схема территориального зонирования, позволяет увидеть, отнесён ли участок к землям запаса или к охраняемым территориям.
3. Генеральный план или правила землепользования и застройки — содержат сведения о зонах с особыми условиями использования.

Практические примеры

Пример 1. Земля под федеральной трассой М-11

Участок площадью 12 га проходит по полосе отвода автомобильной дороги федерального значения. В кадастровой выписке указано: «Земли транспорта, изъятые из оборота». Частный инвестор не может купить данный участок, но может заключить договор аренды на 49 лет для строительства технической инфраструктуры (АЗС, гостиницы) только с ФКУ Упрдор «Запад».

Пример 2. Заповедник «Баргузинский»

Гражданин обратился в администрацию района с просьбой выделить участок под жилищное строительство на территории заповедника. Отказ мотивирован: «Земельный участок изъят из оборота на основании п. 3 ст. 27 ЗК РФ». Любые сделки с такой землёй запрещены.

Возможно ли изменение статуса?

Формально — да, но процедура крайне сложна:

1. Необходимы изменения в земельно-кадастровом учёте с одновременным изменением категории земель (например, перевод из категории «особо охраняемые территории» в «земли населённых пунктов»).
2. Требуется согласование с Росприроднадзором, Рослесхозом, Росводресурсами (в зависимости от вида особо охраняемой территории).
3. Необходимо решение органа государственной власти субъекта РФ или федерального органа, если речь идёт о федеральной собственности.

На практике подобные случаи единичны: за 2023–2025 гг. в РФ успешно изменён статус менее чем у 0,02 % земель, изъятых из оборота.

Полезные ссылки

• КонсультантПлюс: ст. 27 ЗК РФ
• КиберЛенинка: научные статьи по теме
• ЕГРН-онлайн: кадастровая выписка