При продаже недвижимости в 2026 году физическое лицо обязано уплатить НДФЛ с полученного дохода и подать декларацию 3-НДФЛ. Однако налоговый кодекс РФ предоставляет возможность существенно снизить налоговую базу за счёт учёта ряда документально подтверждённых расходов. Ниже — подробный разбор того, какие затраты можно отразить в декларации, какие документы собрать, а какие подводные камни могут возникнуть на практике.

Законодательная база: ключевые изменения 2026 года

В начале года депутаты приняли в первом чтении масштабные поправки в Налоговый кодекс. Среди них:

• сохранение права на вычет расходов при продаже недвижимости;
• подтверждение ФНС: никаких технических сбоёв в системе подачи 3-НДФЛ не было — в Едином налоговом счёте (ЕНС) «задолженность» не возникает;
• сохранение прогрессивной шкалы НДФЛ: до 2.4 млн ₽, 13 %, сверх — 15 %.

Таким образом, принцип «доход минус расходы» остаётся актуальным и в 2026 году.

Какие расходы можно включить в 3-НДФЛ

Налоговый кодекс (п. 2 ст. 220) разрешает учесть любые обоснованные затраты, связанные с приобретением продаваемого объекта. К основным категориям относятся:

2.1 Расходы на покупку квартиры

• Цена по ДКП или долевому участию.
• Дополнительные платежи за отделку, если они прописаны в ДДУ.
• Ипотечный кредит (только уплаченные проценты, тело кредита не учитывается).

2.2 Дополнительные издержки

• Регистрационный взнос в Росреестре.
• Услуги риэлтора или агентства недвижимости (при условии, что договор купли-продажи единым договором не оформлен с самой квартирой).
• Затраты на юридическое сопровождение сделки (экспертиза документов, нотариальное удостоверение).
• Строительно-отделочные работы, если квартира передавалась без отделки и это указано в ДДУ.

2.3 Что нельзя включать

• Коммунальные долги, штрафы, неустойки.
• Расходы на мебель, бытовую технику.
• Расходы на ремонт, который не был обязательным условием при покупке «голых» стен.
• Ипотечный кредит полностью — учитываются только проценты.

Пошаговый алгоритм заполнения 3-НДФЛ

1. Получите 2-НДФЛ: в личном кабинете ФНС или у работодателя.
2. Заполните разделы:
   • Раздел 1 — данные налогоплательщика;
   • Приложение 1 — доходы от продажи (ДКП, ЕГРН-выписка);
   • Приложение 6 — вычет «доход минус расходы».
3. Подготовьте пакет документов:
   • ДКП/ДДУ с ценой покупки;
   • Акты выполненных работ, чеки на материалы;
   • Договор с риэлтором/юристом, платёжки;
   • Выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
   • Справка из банка об уплаченных процентах по ипотеке.
4. Подайте декларацию:
   • Онлайн — через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»;
   • Офлайн — в налоговую по месту регистрации до 30 апреля 2027 г.
5. Уплатите налог: до 15 июля 2027 г. через ЕНС или СБП.

Пример расчёта налога с учётом расходов

Ситуация: в 2024 г. вы купили квартиру за 4 200 000 ₽ (ДКП + отделка + проценты по ипотеке 300 000 ₽). В 2026 г. продали за 5 500 000 ₽.

• Доход: 5 500 000 ₽
• Расходы: 4 200 000 ₽ + 300 000 ₽ = 4 500 000 ₽
• Налоговая база: 5 500 000 – 4 500 000 = 1 000 000 ₽
• НДФЛ 13 %: 130 000 ₽

Если бы расходы не учитывались, налог составил бы 5 500 000 × 13 % = 715 000 ₽. Экономия — 585 000 ₽.

Когда можно «обнулить» НДФЛ вовсе

Даже без подтверждения расходов можно воспользоваться имущественным вычетом 1 млн ₽. Однако в большинстве случаев выгоднее именно вычет расходов, если они превышают 1 млн ₽.

Дополнительные случаи освобождения:

• объект в собственности более 5 лет (минимальный срок для купленной после квартиры);
• продажа единственного жилья сроком владения 3 года (с ).

Подводные камни и проверки

• Недооценка: если цена в ДКП ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая пересчитает базу по правилу 70 % кадастра.
• Отсутствие чеков: акты выполненных работ без кассовых чеков могут не приняться, требуйте «акты КС-2» и «КС-3».
• Двойные расходы: если вы уже получали имущественный вычет как покупатель, тот же «покупной» вычет при продаже учитывается без ограничений.
• Вопрос риэлторских услуг: ФНС может запросить договор агентства и платёжку, если сумма выглядит завышенной.

Чек-лист перед подачей 3-НДФЛ

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Могу ли я учесть затраты на ремонт, если покупал квартиру с отделкой?

Ответ: Нет, только если в ДДУ прямо указано «без отделки» и вы приложите акты.

Вопрос: У меня квартира в долевой собственности. Как распределить расходы?

Ответ: Пропорционально доле, но при подаче отдельных деклараций каждый совладелец указывает свою часть трат.

Вопрос: Что если я потерял чеки?

Ответ: Попробуйте восстановить выписки по банковским картам или получить дубликаты у подрядчика. ФНС может принять и такое подтверждение, если суммы не вызывают сомнения.

Правильный учёт расходов при заполнении 3-НДФЛ позволяет сократить налог почти до нуля. Главное, заранее собрать все первичные документы, проверить их на соответствие требованиям ФНС и не путать вычет расходов с имущественным вычетом. При возникновении споров можно воспользоваться онлайн-сервисами ФНС или обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.

Не забывайте: срок подачи декларации за 2026 год — до 30 апреля 2027 года, оплата — до 15 июля 2027 года. Подготовьтесь заранее, и продажа квартиры не станет финансовым сюрпризом!