Каждый собственник квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме ежемесячно оплачивает строку «содержание и ремонт общего имущества». Однако мало кто задумывается‚ что именно входит в этот перечень и с какой периодичностью обязана проводить работы управляющая организация (УО) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). В статье мы разберёмся‚ что считается общим имуществом‚ какие работы обязательны‚ а какие относятся к дополнительным услугам‚ а также кто несёт ответственность за нарушение правил содержания.
Что такое «общее имущество» в МКД?
Общее имущество многоквартирного дома определено Жилищным кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ № 491 от . К нему относятся:
- Несущие конструкции: фундаменты‚ стены‚ колонны‚ перекрытия‚ балки‚ ригели‚ лестничные марши и площадки‚ кровля;
- Инженерные системы: сети отопления‚ водоснабжения‚ канализации‚ электроснабжения‚ вентиляции‚ газоснабжения‚ лифты‚ пожарные краны и гидранты;
- Общие помещения: подъезды‚ тамбуры‚ коридоры‚ мусоропроводы‚ чердаки‚ подвалы‚ техэтажи‚ бойлерные‚ насосные‚ электрощитовые;
- Придомовая территория: двор‚ проезды‚ тротуары‚ газоны‚ детские и спортивные площадки‚ парковка‚ ограждения‚ фонари.
Два блока обязательных работ
Все работы по содержанию общего имущества можно условно разделить на два больших блока:
Содержание несущих и ненесущих конструкций
I. Несущие конструкции
- ежегодный осмотр кровли на предмет течи‚ повреждений ливнёвок;
- ремонт/замена покрытия крыши‚ герметизация швов и трещин;
- заделка трещин в стенах и перекрытиях;
- укрепление и антисептическая обработка деревянных конструкций;
- покраска металлических элементов ограждений‚ лестниц‚ балконов;
- обследование фундаментов‚ устранение подтоплений и просадок.
II. Ненесущие конструкции
- влажная и сухая уборка лестничных клеток‚ подъездов‚ коридоров;
- подметание и мытье полов мусоропроводных камер;
- мытье окон‚ стеклянных дверей вестибюлей;
- ремонт стяжки и покрытия полов в общедомовых помещениях;
- оклейка обоев или покраска стен в местах общего пользования.
Содержание инженерных систем и оборудования
II. Инженерно-техническое обеспечение
- Вентиляция и дымоудаление: очистка вытяжных каналов на кухнях и санузлах‚ прочистка вентиляционных шахт‚ осмотр клапанов и дефлекторов;
- Водоснабжение и канализация: промывка стояков‚ проверка герметичности труб‚ ремонт/замена кранов и вентилей на общих участках сети;
- Отопление: промывка и опрессовка стояков‚ уплотнение сальников насосов‚ замена прокладок и арматуры;
- Электроснабжение: проверка заземления оболочек кабелей‚ замена лампочек и автоматов в подъездах‚ чистка распределительных щитов;
- Лифтовое хозяйство: ежедневный внешний осмотр‚ техническое обслуживание по регламенту (не реже 1 раза в месяц)‚ ежегодное обязательное испытание;
- Газовое оборудование (если есть общедомовая подача газа): проверка запорных кранов‚ утечек‚ вентиляции котельных.
Периодичность основных работ
| Вид работы | Минимальная периодичность |
|---|---|
| Уборка лестничных клеток | ежедневно (сухая)‚ 1 раз в неделю (влажная) |
| Очистка мусоропровода | ежедневно (основная камера)‚ 1 раз в месяц (прочистка) |
| Осмотр кровли | 2 раза в год (весна‚ осень) |
| Промывка вентиляции | 1 раз в год |
| Опрессовка отопления | 1 раз в год перед отопительным сезоном |
| ТО лифтов | ежемесячно |
| Дератизация и дезинсекция | 2 раза в год (весна‚ осень) |
| Благоустройство двора | по мере необходимости (но не реже 2-х раз за сезон) |
Ответственность за качество работ
Если управляющая организация:
- не выполняет регламентные работы;
- допускает перерывы в предоставлении услуг‚ превышающие установленную продолжительность;
- оказывает услуги ненадлежащего качества;
…то собственники вправе:
- обратиться с письменной жалобой в Госжилинспекцию или прокуратуру;
- требовать перерасчёта платы за содержание и ремонт;
- повлиять на размер платы через общее собрание собственников.
Административная ответственность управляющей организации по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ — штраф до 300 000 рублей.
Дополнительные (выборочные) услуги
По решению общего собрания собственников к обязательному перечню можно добавить:
- усиленную уборку и полировку мрамора в парадных;
- установку и обслуживание видеонаблюдения;
- уборку снега и наледи с кровли (сверх нормативной толщины);
- озеленение и ландшафтный дизайн придомовой территории;
- установку скамеек‚ урн‚ велопарковок.
Важно: дополнительные работы оплачиваются отдельной строкой и только при наличии соответствующего решения общего собрания.
Как контролировать УО?
Каждый собственник может:
- запросить у УО годовой план работ и смету расходов;
- ознакомиться с журналами выполненных работ (они должны храниться в УО и предъявляться по требованию);
- участвовать в ежеквартальных выездных осмотрах дома совместно с представителями УО;
- подать заявку в Госжилинспекцию онлайн‚ если обнаружены нарушения.
Содержание общего имущества многоквартирного дома — это не просто «мытьё полов» в подъезде. Это комплексная система технического‚ санитарного и противопожарного обслуживания здания‚ которая должна выполняться чётко по регламенту. Собственники вправе требовать прозрачности и качества от управляющей организации‚ а при необходимости — сами инициировать работы или сменить способ управления домом.
Полезная ссылка: актуальный перечень работ по Постановлению Правительства РФ № 491 (в редакции до ) можно найти на сайте www.consultant.ru.