С 2024 года в России начался процесс внесудебного согласования перепланировок, а к концу 2024 года он должен был стать обязательным для всех видов перепланировок. Тем не менее, закон чётко разграничивает работы, которые можно выполнять без какого‑либо согласования, и те, для которых требуется только уведомление, либо полное согласование в органах власти.
Правовая база
Основным нормативным актом, регулирующим перепланировку жилых помещений, является Жилищный кодекс РФ (ст. 14‑15). К нему относятся:
- Федеральный закон № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
- Постановление Правительства РФ № 517 от 24 июля 2022 г. «Об организации внесудебного согласования перепланировок»;
- Московские постановления о цифровизации процесса согласования (2023‑2025 гг.)
Согласно этим документам, перепланировка, не требующая согласования, – это работы, которые не меняют конструктивные элементы здания, не влияют на инженерные сети и не изменяют площадь помещений более чем на 30 м² (для жилых квартир).
Что считается перепланировкой без согласования?
Ниже перечислены типичные виды работ, которые можно выполнять без обращения в органы власти:
Лёгкие внутренние изменения
- Замена дверей, окон, межкомнатных перегородок (если они не являются несущими);
- Установка встроенной мебели (шкафов‑купе, гардеробных) при условии, что они не переполняют площадь помещения и не требуют срезания стен;
- Перепланировка красивых потолков (подвесные конструкции, гипсокартон) без изменения несущих балок;
- Перепланировка квартирных «зеркальных» стен (раздвижные перегородки, перегородки из стекла) при условии, что их площадь не превышает 5 м².
Работы, связанные с инженерными сетями, но без их перемещения
- Установка новых розеток, выключателей, светильников;
- Замена водо- и газооборудования (смесители, унитазы, ванны) без изменения трубопроводов;
- Установка кондиционеров со сплошным наружным блоком, если не требуется изменение фасадного проёма.
Оформление «мелких» изменений
- Установка полок, стеллажей, навесных систем хранения;
- Покраска стен, обои, декоративные покрытия;
- Замена напольных покрытий (ламинат, паркет, керамика) без изменения высоты пола.
Какие работы требуют лишь уведомления органов
Если изменения незначительно влияют на планировку, но всё‑таки меняют внутреннюю структуру помещения (например, перемещение стен, изменение их площади), закон позволяет выполнить уведомление в управляющую компанию или ТСЖ без обращения в суд.
- Составьте заявление‑уведомление (в простой форме).
- Приложите копию техпаспорта квартиры и согласие совладельцев (если квартира находится в совместной собственности).
- Отправьте документы заказным письмом или через электронный сервис ЖКХ.
- Сохраните подтверждение получения (расписка, электронный ответ).
Уведомление считается достаточным, если площадь изменяемой зоны не превышает 30 м² и не затрагивает несущие конструкции.
Полное согласование (для всех остальных случаев)
Если планируемая работа затрагивает несущие стены, меняет высоту потолка, изменяет расположение инженерных коммуникаций, либо площадь перепланировки превышает 30 м², необходимо пройти полный порядок согласования:
- Подготовка документов:
- Заявление о проведении перепланировки;
- Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о регистрации, договор купли‑продажи);
- Технический паспорт квартиры;
- Проект перепланировки, разработанный лицензированным архитектором;
- Письменное согласие всех совладельцев (если квартира в совместной собственности);
- Экспертное заключение о сохранности несущих конструкций (при необходимости).
- Подача заявления в отдел по вопросам жилищных отношений (в Москве – через портал «Госуслуги» или москва.госуслуги).
- Экспертиза – проверка проекта специалистами МУП «Жилищник» (в Москве) или регионального отдела архитектуры.
- Получение разрешения. С 2024 года срок согласования в Москве сокращён с 45 до 13 дней, но в некоторых регионах может быть дольше.
- Выполнение работ в соответствии с утверждённым проектом.
- Пост‑сдача – оформление акта ввода в эксплуатацию и внесение изменений в технический паспорт.
Практические рекомендации
- Проверьте несущие стены. Любая стена, расположенная в «зоне нагрузки» (обычно отмечена в техпаспорте), требует согласования.
- Сохраняйте документацию. Квитанции, акты, согласия – они могут понадобиться в случае споров с управляющей компанией.
- Обращайтесь к лицензированным специалистам. Архитектор и инженер‑проектировщик должны иметь сертификат, подтверждающий право заниматься перепланировкой.
- Не забывайте о пожарной безопасности. Любое изменение в планировке должно соответствовать требованиям МЧС (выходы, эвакуационные пути).
- Учитывайте правила ТСЖ/домоуправления. В некоторых домовых объединениях могут быть дополнительные ограничения (например, запрет на изменение фасадных проёмов).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли убрать стену между кухней и гостиной без согласования?
Только если стена не является несущей и площадь изменяемого помещения не превышает 30 м². В этом случае достаточно уведомить управляющую компанию.
Вопрос 2: Нужно ли согласование, если я заменяю обычную дверь на стеклянную раздвижную?
Нет. Замена дверей считается лёгкой перепланировкой, если не меняется их положение и не затрагиваются несущие конструкции.
Вопрос 3: Что делать, если сосед отказывается подписать согласие?
В таком случае единственный законный путь – обращение в суд за разрешением на проведение работ. Суд может вынести решение о принудительном согласовании или отказе.
Вопрос 4: Сколько стоит согласование перепланировки?
Стоимость зависит от региона и объёма работ. В Москве в 2025 году средняя плата за внесудебное согласование составляла 15 000 – 30 000 рублей, плюс оплата услуг архитектора (от 5 % от стоимости проекта).
Вопрос 5: Какие изменения в законодательстве ожидаются в ближайшие годы?
К концу 2026 года планируется полностью цифровизировать процесс согласования в большинстве регионов России, а также ввести обязательный объектный реестр всех перепланировок, доступный через портал «Госуслуги».
Если вы планируете небольшие изменения – замену дверей, установку встроенных шкафов, замену осветительных приборов или покраску стен – согласование не требуется. При перемещении стен, изменении площади более 30 м² или работе с несущими конструкциями необходимо хотя бы уведомление, а в большинстве случаев – полное согласование с органами власти.
Помните, что даже «мелкие» работы могут стать причиной конфликтов с управляющей компанией или соседями, если они не оформлены документально. Поэтому лучше заранее собрать все необходимые документы и, при необходимости, проконсультироваться с юристом, специализирующимся на жилищном праве.
Соблюдая закон и правильно оформляя документы, вы сможете быстро и без лишних проблем обновить своё жильё.