Принятый 13 июля 2015 г. Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее, Закон 218-ФЗ) является базовым актом, определяющим правила ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и устанавливающим перечень правоотношений, которые охватываются новой системой кадастрового и правового учёта. В статье разберёмся, какие именно отношения регулирует этот закон, какие изменения внесены актуальными поправками 2024–2026 гг. и какие практические последствия это влечёт для собственников, застройщиков, органов власти и пользователей ЕГРН.

Предмет регулирования Закона 218-ФЗ

Согласно статье 1 218-ФЗ, его предметом являются:

• отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
• отношения, связанные с государственным кадастровым учётом объектов недвижимости (земельных участков, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства и др.);
• отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимым имуществом, подлежащих регистрации в ЕГРН;
• отношения по защите прав и законных интересов участников оборота недвижимости;
• отношения между регистраторами (Росреестром), кадастровыми инженерами, судами, нотариусами, банками, застройщиками, собственниками и иными заинтересованными лицами.

Круг участников регулируемых отношений

Субъекты права собственности и иных вещных прав

К участникам отношений относятся:

• физические лица — собственники, пайщики, участники долевого строительства;
• юридические лица — застройщики, девелоперы, управляющие компании, ЖКС, ТСЖ, кооперативы;
• муниципальные и государственные органы, распоряжающиеся объектами публичной недвижимости;
• банки и иные кредитные организации, в залоге которых находятся объекты недвижимости.

Субъекты кадастрового учёта

• Кадастровые инженеры — подготавливают межевые и технические планы, акты обследования;
• Росреестр и его территориальные подразделения, ведут ЕГРН, выдают выписки, осуществляют регистрацию прав;
• Кадастровая палата (ФГБУ «ФКП Росреестра») — проводит кадастровые работы и обследования;
• МФЦ и нотариусы, принимают заявления и документы во взаимодействии с ЕГРН.

Правоотношения, подлежащие регистрации

Возникновение права собственности

Регистрация прав обязательна (ст. 131 ГК РФ; ст. 14 218-ФЗ) при:

1. приобретении объекта по договору купли-продажи, мены, дарения;
2. вводе объекта в эксплуатацию (разрешении на ввод);
3. переводе жилого помещения в нежилое и наоборот;
4. признании права собственности судом (в т.ч. по решению о приватизации).

Возникновение и прекращение сервитутов, аренды, залога

Без внесения сведений в ЕГРН:

• сервитуты не порождают обязательств для последующих приобретателей;
• ипотека не считается зарегистрированной;
• договор аренды сроком более 1 года не может быть предъявлен к взысканию.

Социальный найм и специализированные объекты

Последние поправки (вступили в силу г.) расширили действие 218-ФЗ на:

• жилые помещения жилищного фонда социального использования (по Федеральному закону 217-ФЗ);
• объекты договора найма специализированного жилого помещения.

Процессуальные отношения: порядок регистрации

Пошаговая схема регистрации:

1. Подготовка кадастровых документов (межевой/техплан, акт ввода).
2. Формирование заявления в ЕГРН (через МФЦ, Росреестр, Госуслуги, нотариуса).
3. Оплата государственной пошлины.
4. Проверка документов регистратором (срок — до 7 рабочих дней).
5. Принятие решения о регистрации/отказе/приостановке.
6. Выдача выписки ЕГРН с присвоенным кадастровым номером.

Последние изменения 2024–2026 гг.

Поправки к ст. 36.2 218-ФЗ

С г. вступает в силу Федеральный закон от 28 мая 2025 г., который:

• увеличивает срок предоставления документов при приостановке регистрации до 90 дней;
• разрешает нотариусам подавать заявления в ЕГРН в электронном виде без личного присутствия сторон;
• вводит единый электронный сервис «РегКонтроль» для проверки подлинности правоустанавливающих документов.

Расширение категории объектов

К объектам, подлежащим обязательному учёту, добавлены:

• доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельхозназначения;
• подземные сооружения (котлованы, тоннели) без капитальных надстроек.

Уточнения по жилищному найму

Федеральный закон 217-ФЗ ( г.) в редакции 2026 г. обязал регистрировать:

• договоры найма жилых помещений социального использования;
• переуступки права заключения договора найма при расселении аварийного фонда;
• обременения в виде запрета отчуждения, налагаемого органами соцзащиты.

Практические последствия для участников оборота недвижимости

Основные выводы

1. Единое пространство регулирования. Закон 218-ФЗ охватывает все этапы жизненного цикла объекта недвижимости: от создания (кадастровый учёт) до прекращения существования (снос, слияние участков).
2. Цифровая трансформация. С 2026 г. большинство процедур переведены в электронный вид, сокращены сроки и снижены административные барьеры.
3. Расширение социальной сферы. Включение договоров социального найма и найма специализированных помещений привело к усилению защиты прав граждан при расселении и предоставлении жилья.
4. Ответственность за недостоверные сведения. Закон усиливает требования к точности кадастровых данных и вводит штрафы за подлог документов.