Правовая основа
Нормативно‑правовые положения‚ регулирующие голосования собственников в многоквартирных домах‚ содержатся в:
- Статье 46 Жилищного кодекса РФ (пункт 1);
- Статье 162‚ часть 1‚ Жилищного кодекса РФ (первый абзац);
- Положениях о кворуме и кворумных решениях‚ принятых Федеральным законом от № 229‑ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»‚ вступивших в силу с 1 сентября 2022 года.
Согласно этим документам‚ решения собственников принимаются большинством голосов от общего числа голосов‚ отданных на собрании. При этом вес голоса каждого собственника пропорционален площади его помещения (площадь квартиры‚ нежилого помещения и т.д.).
Что такое «голос» и как он считается?
- Голос = площадь помещения (в квадратных метрах) ÷ квадратный метр‚ за который считается один голос. На практике часто используют коэффициент 1 м² = 1 голос‚ но в некоторых ТСЖ может быть установлен иной коэффициент (например‚ 1 м² = 0‚5 голоса). В любом случае пропорциональность сохраняется.
- Собственник‚ владеющий несколькими помещениями‚ суммирует голоса всех своих помещений.
- Голоса‚ отданные в пользу одного из вариантов (например‚ «за смену УК»)‚ суммируются отдельно.
Кворум и необходимый процент для принятия решения о смене УК
С 1 сентября 2022 года правила изменились. Теперь:
- Для принятия любого решения (в т.ч. о смене управляющей компании) необходимо‚ чтобы на собрании присутствовало не менее 50 % от общего количества голосов собственников (это называется кворум).
- После установки кворума решение считается принятым‚ если за него проголосовало более половины от общего числа голосов‚ принявших участие. Формула выглядит так:
Необходимый минимум = ⌊(Общее количество голосов / 2)⌋ + 1.
Пример расчёта:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Общее количество голосов в доме | 500 |
| Кворум (50 % от 500) | 250 голосов |
| Минимум голосов «за» (50 % + 1) | 251 голос |
То есть‚ если на собрании присутствуют собственники‚ обладающие хотя бы 250 голосами‚ и из них «за» смену управляющей компании проголосует минимум 251 голос‚ решение будет законным.
Какие решения требуют более строгих требований?
| Вопрос | Необходимый процент / количество голосов | Основание |
|---|---|---|
| Смена способа управления (от УК к ТСЖ или наоборот) | Более 50 % от всех голосов в доме | Ст. 46 ЖК РФ‚ п. 1 + поправки 2022 г. |
| Изменение устава ТСЖ | Не менее 2/3 от всех голосов | Ст. 162 ЖК РФ |
| Продление или прекращение договора с текущей УК более чем на 1 год | Более 50 % от всех голосов | Ст. 46 ЖК РФ |
Пошаговая инструкция по проведению голосования о смене УК
- Подготовка к собранию
- Сформировать список собственников и их долю голосов (по площади).
- Определить дату и время собрания‚ обеспечить кворум (рекомендуется объявлять собрание за 2 недели).
- Подготовить повестку дня‚ в которой чётко прописать вопрос «Смена управляющей компании» и предложить варианты (новый УК/ТСЖ).
- Оповещение собственников
- Разослать приглашения (почтой‚ электронным письмом‚ через приложение «ГИС ЖКХ»).
- В приглашении указать кворум (≥ 50 % голосов) и порядок голосования.
- Проведение собрания
- Подсчитать присутствующие голоса (оформить протокол).
- Убедиться‚ что кворум достигнут. Если кворум не достигнут – отложить собрание и объявить новое.
- Провести голосование (голосование «за»‚ «против»‚ «воздержался»). При использовании тайного голосования вести отдельный лист подсчёта.
- Подсчёт голосов
- Сложить голоса «за». Если их количество ≥ ⌊(Общее количество голосов / 2)⌋ + 1 – решение принято.
- Если результат «против» или «воздержался» превышает требуемый минимум – решение отклоняется.
- Оформление результатов
- Составить протокол собрания‚ подписать его председателем и секретарём.
- Внести решение в реестр ТСЖ/УК и в государственную информационную систему «ГИС ЖКХ».
- Уведомить текущую управляющую компанию о расторжении договора (за 30 дней до даты вступления в силу решения).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли сменить УК‚ если присутствует только 30 % голосов?
Нет. По действующим правилам кворум составляет минимум 50 % от общего количества голосов. Без кворума решение считается недействительным.
Что делать‚ если собственники разделены почти поровну (например‚ 250 голосов «за» и 250 голосов «против»)?
В таком случае решение не принимается‚ потому что требуется «более половины» (т;е. минимум 251 голос). Возможные варианты:
- Отложить собрание и провести повторное голосование.
- Попробовать найти компромиссный вариант (например‚ изменить условия договора с текущей УК);
Нужно ли учитывать «воздержавшихся»?
Да. Воздержавшиеся голоса учитываются в общем числе голосов‚ участвующих в голосовании‚ но они не считаются «за» и не «против». Поэтому они могут снизить шанс получения более 50 % «за».
Как рассчитывать голоса‚ если в доме есть коммерческие помещения?
Для коммерческих помещений также применяется пропорциональная система – их площадь учитывается в том же коэффициенте‚ что и жилые. Однако в некоторых ТСЖ могут предусмотреть отдельный коэффициент для нежилых площадей (обычно выше‚ чем у жилых).
Можно ли провести заочное голосование?
Да. Заочное голосование допускается‚ но при этом кворум считается суммой голосов‚ полученных от присутствующих на собрании и от заочно проголосовавших. Общий результат всё равно должен удовлетворять условию «более половины от всех голосов»‚ участвующих в голосовании.
Практические рекомендации
- Заранее подготовьте «таблицу голосов». Чем точнее будет расчёт‚ тем меньше споров после собрания.
- Установите минимальный порог «50 % + 1» в протоколе. Это избавит от недоразумений‚ когда кто‑то считает‚ что достаточно ровно 50 %.
- Соберите подписи собственников‚ владеющих более 25 % голосов. Это даст дополнительную легитимность‚ если решение будет оспариваться.
- Подготовьте несколько вариантов новой УК. При отсутствии достаточного количества голосов за один вариант‚ можно предложить альтернативный в том же собрании.
- Убедитесь‚ что у нового управляющего есть лицензия и страховое покрытие. Это обязательное требование по закону.
Смена управляющей компании в многоквартирном доме, процесс‚ требующий строгого соблюдения законодательных норм. Ключевые моменты:
- Кворум – минимум 50 % от всех голосов в доме.
- Для принятия решения о смене УК необходимо собрать более половины (50 % + 1) голосов от присутствующих (включая заочных).
- Вес голоса пропорционален площади помещения.
- Все этапы (уведомление‚ подсчёт‚ протокол) должны быть документально зафиксированы.
Тщательная подготовка и прозрачный подсчёт голосов позволяют избежать конфликтов и обеспечить законность принятого решения.
Автор статьи: Юрист‑консультант по жилищному праву
Контакт: law@zhkhexpert.ru