Продажа жилой недвижимости – одно из самых распространённых финансовых событий в жизни большинства россиян.
Однако помимо получения выручки от сделки необходимо учитывать налоговые обязательства, которые могут существенно
повлиять на конечный доход. В статье подробно рассматриваются виды налогов, условия их освобождения,
порядок расчёта и подачи деклараций, а также изменения, вступившие в силу в 2026 году.

Основной налог – НДФЛ с доходов от продажи недвижимости

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – главный налог, который возникает при продаже квартиры.
Налоговая база – разница между ценой продажи и стоимостью приобретения (с учётом расходов, подтверждённых документально).

1.1 Ставка налога

• Для большинства налогоплательщиков – 13 % от налогооблагаемой суммы.
• Для нерезидентов – 30 %.
• Если объект недвижимости был получен в наследство, ставка тоже 13 % (при условии, что наследник является резидентом РФ).

1.2 Как рассчитывается налоговая база

1. Определяется стоимость приобретения квартиры (цена покупки, стоимость в наследстве, дарении, либо рыночная стоимость, если было получено бесплатно).
2. От неё вычитаются расходы, подтверждённые документами:
   • комиссия агентства недвижимости;
   • расходы на нотариальное оформление;
   • расходы на оценку недвижимости;
   • затраты на ремонт, если они документально подтверждены.
3. Полученная разница (продажная цена – стоимость приобретения – подтверждённые расходы) умножается на ставку налога.

Налоговые льготы и освобождения от НДФЛ

Существует несколько ситуаций, когда продажа квартиры может быть полностью освобождена от НДФЛ.
Ниже перечислены основные условия, актуальные на 2026 год.

2.1 Срок владения более 5 лет

Если квартира находилась в собственности более 5 лет, доход от её продажи не подлежит налогообложению.

2.2 Ставка 3‑летний срок при покупке первого жилья

Если продавец использует выручку от продажи квартиры для покупки нового жилого помещения в течение трёх лет после продажи, налог также может быть снижен. В 2026 году эту льготу расширили: теперь допускается использовать выручку для покупки любого жилого объекта, включая новостройки и вторичное жильё, при условии, что покупка происходит в течение 3 лет.

2.3 Освобождение при продаже квартиры, полученной в наследство

С 2026 года наследники могут воспользоваться льготой, независимо от срока владения наследованной квартирой, если:

• Квартира была получена в наследство от родственника первой степени родства (родители, дети, супруг(а)).
• Выручка от продажи используется для приобретения другого жилого помещения в течение трёх лет после получения наследства.

2.4 Льгота для пенсионеров и инвалидов

Пенсионеры, получающие пенсию по старости, и инвалиды I‑II группы могут воспользоваться льготой при условии, что:

• Квартира была их единственным жилым помещением.
• Продажа произведена не ранее чем через 5 лет после получения квартиры.

Порядок уплаты налога

Для большинства физических лиц налог уплачиваеться самостоятельно в течение 30 календарных дней со дня продажи квартиры.

1. Заполнить декларацию 3‑НДФЛ (можно онлайн в личном кабинете налогоплательщика).
2. Указать в декларации доход от продажи, применив все льготы и вычеты.
3. Оплатить налог в бюджет через банковскую систему, онлайн‑банк или в отделении банка.

Примеры расчёта налога

Пример 1. Без льгот, срок владения 2 года

Сделка: продажа квартиры за 8 000 000 руб.

Стоимость приобретения: 5 000 000 руб.

Документально подтверждённые расходы: 200 000 руб. (агентское вознаграждение).

Налогооблагаемая база = 8 000 000 – 5 000 000 – 200 000 = 2 800 000 руб.

Налог (13 %) = 2 800 000 × 0,13 = 364 000 руб.

Пример 2. С льготой 5‑летний срок

Срок владения – 6 лет. Продажа за 6 500 000 руб., стоимость покупки 5 500 000 руб.

Налоговая база = 6 500 000 – 5 500 000 = 1 000 000 руб.

Поскольку срок владения > 5 лет, налог не уплачивается;

Пример 3. Наследственная квартира, покупка нового жилья в течение 3 лет

Наследник получил квартиру в 2024 году, стоимость наследства по оценке – 4 000 000 руб.

В 2026 году продал её за 5 200 000 руб.

Налогооблагаемая база = 5 200 000 – 4 000 000 = 1 200 000 руб.

Поскольку полученные средства использованы для покупки нового жилья в течение 3 лет, налог не взимается (льгота 2026 года).

Нововведения 2026 года

В 2026 году в законодательстве были внесены несколько изменений, которые стоит учитывать:

• Расширена льгота по наследству – теперь освобождение от налога применяется независимо от срока владения, если выручка направлена на покупку нового жилья в течение 3 лет.
• Увеличена максимальная сумма «выручки без налога» при покупке первого жилья – теперь до 10 млн руб. (ранее 5 млн руб.).
• Упрощённый порядок подачи декларации через мобильное приложение ФНС – теперь можно загрузить скан‑копию договора купли‑продажи и документы, подтверждающие расходы, в один клик.
• Введён электронный «калькулятор налога» в личном кабинете налогоплательщика, который автоматически учитывает все актуальные льготы.

Как избежать ошибок при расчёте и уплате налога

Ниже перечислены типичные ошибки и рекомендации по их предотвращению:

1. Недостаточная документальная база. Храните все договоры, счета, чеки за услуги нотариуса, агентства, ремонтные работы.
2. Неправильный расчёт срока владения. Считайте срок от даты регистрации права собственности в Росреестре, а не от даты заключения договора купли‑продажи.
3. Неучёт льгот. При продаже квартиры проверяйте, не попадаете ли вы под одну из перечисленных льгот (5‑летний срок, покупка нового жилья, наследство и т.д.).
4. Опоздание с подачей декларации. Декларацию лучше подавать сразу после сделки, чтобы избежать штрафов за просрочку.
5. Неправильный выбор налоговой ставки. Убедитесь, что вы резидент РФ; в противном случае ставка 30 %.

Продажа квартиры в России сопровождается обязательством уплаты НДФЛ, однако законодательство предоставляет ряд значительных льгот, позволяющих снизить налоговую нагрузку или полностью её избежать.
Важно своевременно собрать подтверждающие документы, правильно рассчитать налоговую базу и воспользоваться новыми возможностями 2026 года – упрощённым онлайн‑подачей деклараций и расширенными льготами по наследству;

Если у вас остались вопросы, обратитесь в службу поддержки ФНС или к профессиональному налоговому консультанту.

Помните: правильный расчёт и своевременная уплата налогов – залог спокойной и выгодной сделки.