Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода в России. Однако, чтобы доход был «чистым», необходимо правильно оформить налоговую отчётность и своевременно уплатить налоги. В этой статье мы подробно разберём:

• Кто обязан платить налог при сдаче квартиры;
• Какие налоговые режимы доступны физическим лицам, ИП, самозанятым и патентникам;
• Текущие ставки налога в 2026 году;
• Как оформить и подать декларацию (форма 3‑НДФЛ);
• Какие способы позволяют законно уменьшить налоговую нагрузку;
• Штрафы за несоблюдение требований.

Кто обязан платить налог?

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход от сдачи недвижимости в аренду относится к доходам от использования имущества. Налог обязаны платить все, кто получает такой доход, а именно:

1. Физическое лицо, сдающее квартиру в аренду без регистрации бизнеса;
2. Индивидуальный предприниматель (ИП), включивший аренду в перечень видов деятельности;
3. Самозанятый (налог на профессиональный доход – НПД);
4. ИП на патентной системе налогообложения (ПСН).

Налоговые режимы и их ставки в 2026 году

Как рассчитать налог для разных режимов

3.1 Физическое лицо – упрощённый вариант (6 % от дохода)

Если ваш годовой доход от сдачи квартиры не превышает 1 млн ₽, вы можете воспользоваться декларированным вычетом 13 % (т.е. уплатить 6 % от дохода). Пример:

Годовой доход: 800 000 ₽
Налог (6 %): 48 000 ₽

3.2 Самозанятый

Самозанятые используют приложение «Мой налог». Налог считается автоматически, но вы обязаны вести книгу учёта доходов.

Доход от аренды физ. лиц: 1 200 ₽/мес → 4 % = 48 ₽/мес
Доход от аренды юр. лиц: 5 000 ₽/мес → 6 % = 300 ₽/мес

3.3 ИП на УСН «Доходы»

Ставка 6 % от всех доходов без учёта расходов.

Годовой доход: 2 000 000 ₽
Налог: 2 000 000 × 6 % = 120 000 ₽

3.4 ИП на УСН «Доходы‑расходы»

Ставка 15 % от разницы доход‑расход. При аренде обычно расходов мало, но их можно учитывать (коммунальные услуги, ремонт, агентские комиссии).

Доход: 2 000 000 ₽
Расходы (коммунальные услуги, ремонт): 300 000 ₽
Налоговая база: 1 700 000 ₽
Налог: 1 700 000 × 15 % = 255 000 ₽

Порядок подачи декларации и уплаты налога

1. Соберите документы. Договор аренды, выписки из банка, копии квитанций об оплате коммунальных услуг (если они учитываются как расходы).
2. Заполните форму 3‑НДФЛ. Для физических лиц – в личном кабинете ФНС. Для ИП – декларацию УСН или ПСН.
3. Оплатите налог. Платёж можно произвести через онлайн‑банк, СБП, или в банке по реквизитам ФНС (КПП, ИНН, код ОКТМО).
4. Сдайте декларацию. Срок – до 30 апреля года, следующего за отчётным.
5. Ведите бухгалтерию. Для ИП и патентников требуется книга учёта доходов (и расходов, если применимо).

Как законно уменьшить налоговую нагрузку

• Выбор оптимального режима. Если вы сдаёте одну‑две квартиры и доход < 1 млн ₽, выгоднее стать самозанятым (4 %/6 %).
• Учёт расходов. При УСН «Доходы‑расходы» фиксируйте все затраты (ремонт, рекламу, услуги управляющей компании). Это может существенно снизить базу.
• Сдача в долгосрочную аренду. Долгосрочные договоры часто позволяют оформить аренду как «платёж за пользование имуществом», что упрощает учёт.
• Сдача через управляющую компанию. Если вы передаёте квартиру в аренду агентству, агент получает комиссию (обычно 5‑10 %). Комиссия считается расходом.
• Перевод собственности в ИП. При больших доходах (более 5 млн ₽) переход на ИП с УСН «Доходы‑расходы» может быть выгоднее, чем 13 % от физических лиц.

Штрафы и последствия несоблюдения

Практический пример расчёта налога (физическое лицо)

Допустим, вы сдаёте одну‑комнатную квартиру в Москве за 30 000 ₽ в месяц. Доход за год – 360 000 ₽.

1. Вы выбираете упрощённый режим (6 % от дохода, так как доход < 1 млн ₽).
2. Налог = 360 000 × 6 % = 21 600 ₽.
3. Заполняете форму 3‑НДФЛ, указываете доход 360 000 ₽, налог 21 600 ₽.
4. Оплачиваете налог до 30 апреля 2027 года.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать несколько квартир?

Да. Самозанятый может сдавать неограниченное количество жилых помещений, но суммарный годовой доход не должен превышать 2,4 млн ₽ (лимит 2026 года). При превышении – необходимо перейти на ИП.

Нужен ли договор аренды, если сдаю через сервис «Airbnb»?

Да. Договор подтверждает факт сдачи и служит основанием для расчёта налога. В случае краткосрочной аренды платёж за услуги платформы считается комиссией и может учитываться как расход.

Можно ли уменьшить налог, учитывая коммунальные платежи?

Для физических лиц в общем режиме коммунальные услуги не учитываются как расходы. Их можно учитывать только при УСН «Доходы‑расходы» (ИП) либо при расчёте расходов в рамках самозанятых, если они оплачиваются арендатором и документально подтверждены.

Какой документ нужен для подтверждения доходов при подаче 3‑НДФЛ?

Копии банковских выписок, договор аренды, акты сдачи‑приёма, а также справка из сервиса (например, Airbnb) о полученных платежах.

Сдача квартиры в аренду – прибыльный, но требующий внимательности способ получения дохода. Выбор оптимального налогового режима, своевременная подача деклараций и грамотный учёт расходов позволяют законно минимизировать налоговую нагрузку и избежать штрафов. Помните, что главные сроки – до 30 апреля года, следующего за отчетным, а все расчёты необходимо фиксировать в надёжных электронных или бумажных формах.

Если у вас остались вопросы, рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или воспользоваться сервисом Клерк.Консультации, где эксперты помогут подобрать оптимальный режим и подготовить всю необходимую документацию.

Дата публикации:  г.