В современных условиях, когда мошенники становятся всё изобретательнее, проверка документов на квартиру, это первое, на что должен обратить внимание покупатель. Одна пропущенная деталь может привести к потере и денег, и жилья. Ниже приведён подробный список всех бумаг, которые обязательно должны быть у продавца и покупателя перед заключением договора купли-продажи, а также советы, как распознать подделку.

Базовый комплект документов от продавца

Правоустанавливающие документы

Что это такое: документы, подтверждающие, что продавец действительно является собственником квартиры.

• Свидетельство о государственной регистрации права (если выдано до ) или выписка из ЕГРН (если право зарегистрировано после ).
• Договор купли-продажи, дарения, мены или приватизации, на основании которого продавец получил квартиру.
  Совет: сверяйте даты и имена в базовом документе и в выписке из ЕГРН.
• Наследственные дела: свидетельство о праве на наследство, завещание и справка о вступлении в наследство.

Паспортные и регистрационные данные

• Паспорт РФ продавца (оригинал + копии всех страниц).
• ИНН и СНИЛС (если ипотека или расчёт через аккредитив).
• Справка о регистрации по месту жительства (форма 9), если в квартире прописаны несовершеннолетние или нетрудоспособные лица.

Технические и кадастровые документы

• Технический паспорт БТИ (не старше 3 лет).
• Кадастровый паспорт/выписка из ЕГРН с кадастровым номером и точной площадью.
• План квартиры (при необходимости перепланировки).

Дополнительные документы, которые часто забывают

Согласие супруга(и) или органов опеки

Если квартира была куплена в браке, потребуется:

• Нотариальное согласие супруга(и) на продажу, даже если квартира оформлена на одного из супругов.

Ели в квартире прописаны несовершеннолетние:

• Согласие органа опеки и попечительства на продажу доли ребёнка.

Отсутствие долгов и обременений

• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (берётся в УК или ТСЖ).
• Справка из ФССП об отсутствии исполнительных производств.
• Выписка из ЕГРН с разделом «Ограничения и обременения» (актуальна не старше 5 дней).

Эксклюзивные ситуации

• Подтверждение отсутствия прописанных лиц (форма 12) — если в квартире никто не зарегистрирован.
• Разрешение на выезд из РФ — если один из собственников — иностранец.

Как проверить документы на подлинность: пошаговая схема

1. ЕГРН онлайн. Зайдите на официальный сайт Росреестра, введите кадастровый номер и скачайте свежую выписку (стоимость — 350–750 руб.).
2. QR-код и ЭЦП. В выписке должен быть QR-код и электронная подпись Росреестра. Подделка лишена этих элементов или содержит «замыленные» пиксели.
3. Сверка данных. Сопоставьте площадь, этаж и адрес в техпаспорте БТИ и выписке ЕГРН. Разница даже в 0,1 м² — повод насторожиться.
4. ФССП и ФНС. Проверьте продавца и сам объект на сайте ФССП и налоговой службы.
5. Нотариус онлайн (опция 2026). С 2024 года нотариусы вносят договор в Единую информационную систему нотариата (ЕИСН). Попросите у продавца ссылку на карточку сделки в ЕИСН.

Что требует покупатель

• Паспорт РФ (или загранпаспорт + виза/ВНЖ для иностранцев).
• СНИЛС и ИНН — при покупке в ипотеку.
• Справка 2-НДФЛ и выписка по счёту — для одобрения ипотеки.
• Заявление в Росреестр на регистрацию перехода права (заполняется вместе с нотариусом или МФЦ).

Советы по безопасной сделке

Безналичный расчёт.
Используйте банковский аккредитив или депозит нотариуса. Деньги перечисляются продавцу только после регистрации перехода права в Росреестре.

Двойное оформление.
Сначала договор долевого участия (если квартира в новостройке), затем, договор купли-продажи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Страхование.
Оформите титульное страхование на случай признания сделки недействительной.

Проверка нотариуса.
Убедитесь, что у нотариуса есть лицензия, а его реквизиты совпадают с данными в Федеральной нотариальной палате (notariat.ru).

Что делать, если нашли подозрения

Приостановите сделку.
Напишите запрос в Росреестр через Единый фронт-офис (электронно за 1 день).
Обратитесь к юристу по недвижимости или в Роспотребнадзор (если договор составлен агентством).
Подайте заявление в полицию по ст. 159 УК РФ (мошенничество).

Полезные сервисы и контакты

• rosreestr.gov.ru — официальные выписки ЕГРН.
• reestr-zalogov.ru — проверка залогов и обременений.
• fssp.gov.ru, база исполнительных производств.
• Горячая линия Росреестра: ###-###-####.

Проверка документов занимает 1–2 дня, но экономит годы судебных разбирательств. Помните: ни один продавец не откажется предоставить полный пакет, если квартира «чистая». Если что-то прячут — ищите подвох.

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.