Полный чек-лист + советы, как не остаться без денег и без квартиры
Основной перечень документов
Паспорт(-ы)
- Оригинал паспорта РФ всех собственников-физлиц
- Если паспорт «просрочен» — сначала обновите, иначе сделку не зарегистрируют в Росреестре
- Для иностранцев, заграничный паспорт + вид на жительство или миграционный учёт
Правоустанавливающие документы
- Договор купли-продажи/долевого участия/приватизации/дарения/наследства — то, что подтверждает, КАК собственник получил квартиру
- Свидетельство о праве собственности старого образца (до июля 2016 г.) или Выписка из ЕГРН (новая форма). С 2023 г. свидетельства полностью вышли из оборота, требуйте именно выписку из ЕГРН
Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней)
Делайте заказ на сайте rosreestr;gov.ru или в МФЦ. В выписке должно быть:
- ФИО собственника(-ов)
- Тип права (собственность/долевая собственность)
- Отсутствие обременений (арест, залог, запрет от ФССП)
Технический паспорт БТИ
Необходим, если:
- Будут проводиться расчёты через банковскую ячейку
- Покупатель берёт ипотеку
- В планировке были перепланировки
Срок годности техпаспорта, 5 лет. Если у вас старый, закажите обновление за 7–10 дней.
Кадастровый паспорт (кадастровая выписка)
Формально заменён кадастровой справкой из ЕГРН, но банки всё ещё просят «кадастровый паспорт». Заказывайте в Росреестре.
Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ и капремонту
Берётся в УК/ТСЖ/ЖКС за 3–5 дней до сделки. Если есть долг, банк откажет в выдаче ипотечных средств покупателю.
Документы, подтверждающие отсутствие прописанных лиц
- Форма № 9 из паспортного стола (выписка из домовой книги)
- Форма № 12 (о снятии с рег. учёта)
Согласие органов опеки (если в квартире есть доля несовершеннолетнего)
Получается в течение 30 дней. Без него сделка недействительна.
Особые случаи
Продажа по доверенности
- Нотариальная доверенность с указаном полномочий: право продавать, подписывать договор, получать деньги
- Обязательно приложите копию паспорта доверителя
- Срок доверенности не должен быть просрочен
Ипотечная квартира
- Запросите в банке справку о задолженности
- Подпишите трёхстороннее соглашение (продавец-банк-покупатель)
- Организуйте банковскую ячейку или аккредитив
Приватизация без «зелёки»
Если квартира была приватизирована после , а участники приватизации не выкупили долю города (так называемая «зелёная доля»), потребуется:
- Согласие департамента городского имущества
- Отказ города от преимущественного права
Пошаговый план подготовки к сделке
- За 30 дней до продажи
- Проверьте выписку из ЕГРН на предмет арестов
- Уточните налоговые последствия (если владели менее 3–5 лет)
- Соберите справку об отсутствии долгов
- За 14 дней
- Закажите техпаспорт и кадастровую справку, если нужны
- Получите справку из паспортного стола
- Есть несовершеннолетний — подайте в опеку
- За 3 дня
- Повторно запросите выписку из ЕГРН (свежая)
- Срок годности документов должен быть не старше 5 дней на момент регистрации
Таблица: кто платит за какие документы
| Документ | Оплачивает | Средняя цена |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | Продавец/Покупатель по договорённости | 350–750 ₽ (электронно) |
| Техпаспорт БТИ | Продавец | 1 500–3 000 ₽ |
| Справка об отсутствии долгов | Продавец | 200–500 ₽ |
| Форма № 9 | Продавец | 300–500 ₽ |
| Нотариальное согласие супруга/супруги | Сторона по договорённости | 1 500–2 000 ₽ |
Как не попастся мошенникам
- Проверяйте подлинность выписки ЕГРН на сайте rosreestr.ru по коду проверки
- Не подписывайте договор до получения денег. Используйте банковскую ячейку или аккредитив
- Просите копии паспортов всех собственников и проверяйте подлинность по базе МВД (сервис «Госуслуги»)
- Откажитесь от «серых» схем занижения цены — это налоговое преступление
Чек-лист перед визитом в МФЦ/Росреестр
Паспорт (-а) собственника (-ов)
Выписка ЕГРН (свежая)
Правоустанавливающий документ (ДКП, ДДУ и т.д.)
Техпаспорт БТИ (если нужен)
Справка об отсутствии долгов
Форма № 9 и № 12
Согласие опеки (если есть дети)
Нотариальное согласие супруга (если квартира куплена в браке)
Квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ для физлиц)
3 экземпляра договора купли-продажи
Кратко
Для продажи квартиры в 2023 году вам нужен минимальный набор: паспорт, выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ, справка об отсутствии долгов и прописанных жильцов. Всё остальное — специфика вашей ситуации: ипотека, доли детей, доверенность. Начинайте сбор документов заранее и не экономьте на проверке, это дешевле, чем потерять квартиру.
Обновлено по состоянию на апрель 2026 года.