Сдача квартиры в аренду остаётся одним из самых популярных способов пассивного дохода. Однако при любом объёме дохода нужно помнить о налоговых обязательствах. Ниже — подробный разбор того, какая сумма арендной платы освобождается от НДФЛ в 2025 году, какие существуют льготы и какие ошибки чаще всего допускают арендодатели.

Базовый порог: 1 млн рублей в год

В 2025 году применяется ежегодный льготный доход в размере 1 000 000 рублей. Это означает:

• Если ваша выручка от сдачи квартиры за календарный год не превысила 1 млн руб., вы можете воспользоваться налоговым вычетом и не платить НДФЛ на эту часть дохода.
• Превышение лимита облагается по ставке 13 % (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов).

Важно: льгота действует именно на доход, а не на прибыль. Документально подтверждаемые расходы (ремонт, коммуналка) не вычитаются из лимита — они используются только при выборе альтернативного способа налогообложения (профессиональный вычет).

Обязательные условия для получения льготы

Сдача жилья вообще без регистрации ИП или самозанятости

Наибольший риск, это сдача квартиры «в тень», не подавая декларацию 3-НДФЛ. Налоговая уже имеет доступ к:

• данным Росреестра,
• банковским переводам,
• сервисам типа Авито и Циан,
• показаниям счётчиков ЖКХ.

Штраф за неподанную декларацию составляет 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц, но не менее 1 000 руб. и не более 30 %.

Самозанятость (патент для арендодателей)

С 2021 года самозанятые граждане могут оформить патент «Сдача жилых помещений в наём». Плюсы:

1. Фиксированная стоимость патента: ~1–6 % от потенциального дохода, зависящего от региона (в Москве 2025 г. — 36 000 руб. за 12 мес. при площади до 50 м²).
2. Полное освобождение от НДФЛ на сумму дохода, покрытую патентом.
3. Нет обязанности подавать 3-НДФЛ.

Ограничения: патент даёт льготу только до потенциального дохода, прописанного в региональной ставке. Всё сверх опять облагается 13 %.

Индивидуальный предприниматель (упрощёнка 6 % или патент)

Если ваши доходы превышают 2,4 млн руб. в год или вы сдаёте несколько квартир, удобнее стать ИП. Доступные режимы:

• Патент — тот же, что и у самозанятых, но без ограничения по количеству помещений.
• Упрощёнка 6 % — налог 6 % с выручки. Льготы применяются к сумме до 1 млн руб. в рамках инвестиционного налогового вычета, если регион его предусматривает.

Примеры расчёта льготы

Пример 1. Доход 800 000 руб. в год

Иванов сдаёт 2-комнатную квартиру в Казани за 66 000 руб./мес. Годовой доход = 792 000 руб.
792 000 < 1 000 000 → НДФЛ = 0. Декларацию 3-НДФЛ подавать обязательно, в ней указывается доход и вычет 1 млн.

Пример 2. Доход 1 500 000 руб. в год

Петров сдаёт квартиру в Москве за 125 000 руб./мес. Годовой доход = 1 500 000 руб.
Налог = (1 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 65 000 руб.

Отдельные нюансы

Краткосрочная аренда (Airbnb, посуточно)

Если вы сдаёте жильё посуточно, налоговый режим тот же: 1 млн руб. льготы. Однако ФНС отслеживает сервисы бронирования, и платёжные агрегаторы (ЮKassa, СБП) обязаны передавать данные в налоговую. Поэтому «скрыть» доход можно только при оплате наличными, но это прямой путь к штрафам.

Семейная имущественная субсидия

С 2025 года вступил в силу эксперимент по семейной имущественной субсидии (принят законом 2024 г.). Молодые семьи, получающие сертификат на 1 млн руб. на покупку жилья, могут сдавать эту недвижимость без НДФЛ на первые 1 млн руб. дохода в течение 5 лет. Субсидия суммируется с общим льготным порогом, то есть в сумме можно получить 2 млн руб. необлагаемого дохода, но разделённых по годам.

Налоговый вычет при долевом владении

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, льгота распределяется пропорционально доле. Например, при ½ доле лимит для каждого собственника = 500 000 руб. в год.

Чек-лист для арендодателя в 2025 году

1. Определите годовой доход: месячная аренда × 12.
2. Сравните с льготой 1 млн руб.:
   • Если меньше, подайте 3-НДФЛ до 30 апр. и получите нулевой налог.
   • Если больше, выберите:
     • 3-НДФЛ с вычетом 1 млн;
     • Патент/самозанятость;
     • ИП на упрощёнке 6 %.
3. Храните договоры аренды и квитанции на коммуналку для подтверждения суммы.
4. Уведомите налоговую о смене режима (самозанятость → ИП) не позднее 10 рабочих дней до начала применения новой системы.

Ответы на популярные вопросы

В 2025 году 1 000 000 рублей годового дохода от сдачи квартиры в аренду освобождается от НДФЛ при условии, что вы подадите декларацию 3-НДФЛ или оформите патент/самозанятость. Любое превышение облагается по ставке 13 %. Правильный выбор налогового режима и своевременная отчётность позволяют избежать штрафов и спать спокойно.

Напоминаем: данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией. При сложных схемах (совместное владение, краткосрочная аренда через платформы) обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или в ФНС России.