Большинство российских семей при продаже квартиры или дома задают один и тот же вопрос: «Нужно ли платить налог, и если да — то сколько?» С 01 января 2026 года условия вновь изменились: ставка налога на имущество снизилась до 0,1 %, но расчёт теперь ведётся из рыночной, а не кадастровой стоимости. Главное же: при продаже жилья НДФЛ (13 %) можно полностью обнулить, если знать точные «пороги» и льготы. Ниже — подробный гайд, который разберёт все ситуации на примерах.
Базовое правило 2026 г.: минимальный срок владения = 5 лет
Если вы владеете квартирой 5 и более лет, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ независимо от цены объекта. Исключения составляют два случая, когда льготный срок сокращается до 3 лет:
- Квартира получена в дар или по наследству от члена семьи или близкого родственника.
- Право собственности оформлено по договору ренты или приватизации.
Стоимость, при которой налог «обнуляется» без ожидания 5 лет
Если «5-летний рубеж» ещё не пройден, налог можно не платить, если цена продажи ≤ 1 000 000 рублей. Это так называемый имущественный вычет, который даётся один раз в год. Однако в 2026 году действует важное ограничение:
- Если продажная цена < 70 % от рыночной (кадастровая × коэффициент 0,7), налоговая пересчитает доход именно из 70 % кадастровой стоимости.
Пример 1:
Вы продаёте комнату за 950 000 руб., приобретённую 2 года назад. Кадастровая стоимость — 1 300 000 руб. 70 % кадастровой = 910 000 руб. 950 000 > 910 000, поэтому налоговая примет 950 000. Вычет 1 000 000 полностью перекрывает доход → налог 0.
Льготы 2026 года: семьи с детьми-инвалидами и многодетные
Вне зависимости от срока владения семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста (а также семьи с 3-мя и более детьми), могут:
- Не платить НДФЛ при продаже жилья любой стоимости, если в течение календарного года:
- куплено другое жильё (равное или больше площадью),
- и разница между продажной и покупной ценой ≤ 1 000 000 руб.
То есть «стоимость жилья не облагается налогом» в этом случае определяется не абсолютной цифрой, а соотношением с новой покупкой.
| Условия | Стоимость жилья, при которой налог = 0 | Дополнительно нужно |
|---|---|---|
| Владение ≥ 5 лет | Любая | — |
| Владение < 5 лет, без льгот | ≤ 1 000 000 руб. (или показать расходы) | Подать 3-НДФЛ до 30 апр. |
| Семьи с детьми-инвалидами / 3+ детей | Любая, если в тот же год куплена квартира дороже | Справка ЗОЖ (жильё улучшено) |
| Подарок/наследство от родственника | Любая после 3 лет | Свидетельство о праве |
Пошаговая инструкция: как оформить нулевой налог
- Подготовьте документы: ДКП, ЕГРН, платёжки, если применяете вычет «расходы».
- Заполните 3-НДФЛ: в разделе «Вычеты» укажите код 903 (1 000 000) или 903 (сумма расходов).
- Семьям с детьми: приложите справку органов опеки о составе семьи и договор купли-продажи нового жилья.
- Отправьте декларацию: онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или МФЦ до 30 апреля 2027 г.
Что изменилось для пенсионеров
В 2026 году пенсионеры получают те же льготы, что и все граждане. Дополнительных «пенсионных» вычетов по НДФЛ при продаже недвижимости не предусмотрено, но если пенсионер продаёт свою единственную квартиру и в течение года покупает меньшую по стоимости, он может использовать вычет 1 000 000 рублей.
Ключевой вывод
Чтобы стоимость жилья не облагалась налогом при продаже в 2026 году, нужно либо дождаться пятилетнего срока, либо «уместиться» в вычет 1 000 000 рублей, либо воспользоваться новыми семейными льготами. Главное — правильно подать декларацию и подтвердить право на льготу документально.