Вопрос о том, какая часть квартиры считается незначительной в рамках общей долевой собственности, регулярно возникает как у
наследников, так и у потенциальных покупателей или инвесторов․ Судебная практика, нормативные акты и
комментарии экспертов помогают определить правовые границы «незначительной доли», а также понять,
какие последствия могут возникнуть при её передаче, продаже или оформлении в реестре․

Нормативно-правовая база

Основные документы, регулирующие данный вопрос:

• Постановление Арбитражного суда Московского округа от № А41-55175/2020 – уточняет порядок
  признания доли «незначительной» при расчёте доли в совместно нажитом имуществе супругов․
• Определение Верховного Суда РФ от № 304-ЭС19-2037 (2) по делу А46-16345/2016 – разъясняет,
  что «незначительная доля» в квартире не может служить основанием для принудительного выкупа или

  раздела без согласия всех совладельцев․

• Гражданский кодекс РФ (часть первая) и Жилищный кодекс РФ – содержат общие положения о долевой
  собственности, порядке её регистрации и правах совладельцев․

Что такое «незначительная» доля?

Термин «незначительная доля» в законодательстве не имеет чётко закреплённого процентного порога․ Его
смысл определяется судом исходя из конкретных обстоятельств дела․ Тем не менее, в практике
выделяют несколько ориентиров:

Процентный ориентир

Большинство судебных решений рассматривают долю менее 5 % от общей площади квартиры как
«незначительную»․ При этом иногда суд принимает во внимание и меньший порог — 2‑3 %, если
доля не даёт реального контроля над имуществом․

Фактическое влияние на управление имуществом

Если доля не позволяет её владельцу принимать решения о пользовании, сдаче в аренду или продаже
квартиры без согласия большинства совладельцев, такая доля считается незначительной, независимо от
её процентного выражения․

Судебная практика

В решении ВС РФ от суд указал, что даже доля в 7 % может считаться незначительной,
если совладелец не участвует в управлении имуществом и не вносит свой вклад в его содержание․
Аналогичный вывод был сделан в Постановлении АС МО от , где 4 % доли признали
«не влияющей на распределение совместно нажитого имущества супругов»․

Последствия признания доли незначительной

1. Отсутствие права вето․ Совладелец с незначительной долей не может блокировать
   решения большинства (например, продажу квартиры)․
2. Упрощённый порядок отчуждения․ При продаже доли менее 5 % нотариус может
   оформить сделку без согласия остальных совладельцев, но с обязательным уведомлением
   их о предстоящей операции․
3. Налоговые аспекты․ При передаче незначительной доли в дар или по наследству
   налог на имущество может быть снижен или вовсе не применяться, если стоимость доли
   ниже установленного порога (на 2025‑2026 годы – 1 000 000 рублей)․
4. Ограничения при залоге․ Банки часто отказываются принимать в залог долю менее
   5 % из‑за низкой стоимости и риска невозможности реализовать её в случае дефолта․

Практические примеры

Наследование доли 2/9

Согласно материалам дела 2/9 – гражданин Г․ умер, и его 2/9 доли перешли в собственность
наследников – гражданки А; и гражданина В․ Доля 2/9 (≈22 %) явно превышает порог
«незначительной», поэтому наследники получили полные права управления, включая возможность
продажи или дарения своей части без согласия остальных совладельцев․

Подарок «доли в квартире»

Верховный суд России в 2025 году подтвердил законность подарка доли в квартире․ При этом
если даритель передал менее 5 % от общей площади, получатель может оформить право собственности
без необходимости согласования с другими совладельцами, однако обязан уведомить их о получении
дара․

Продажа комнаты как отдельной доли

В статье от (Покупка комнаты или доли в квартире) указывается, что продажа отдельной
комнаты часто подразумевает передачу доли около 15‑20 % от общей площади․ Такая доля уже не
считается незначительной, поэтому покупатель получает право голоса в управлении квартирой․

Как оформить «незначительную» долю в ЕГРН?

С 2025 года в реестре недвижимости фиксируется информация об установлении, изменении и прекращении
порядка владения долевой собственностью․ При регистрации небольших долей рекомендуется:

• Указать точный размер доли в виде доли в общем имуществе (например, 1/20) или в процентах;
• Приложить согласие всех совладельцев (если требуется) и копию договора дарения,
  завещания или наследственного соглашения;
• Указать, что доля считается «незначительной» для целей управления имуществом,
  ссылаясь на судебные решения (например, Определение ВС РФ от № 304‑ЭС19‑2037)․

Как минимизировать риски при работе с незначительными долями

Для собственников и потенциальных покупателей важно учитывать несколько рекомендаций:

1. Проверьте реестр․ Убедитесь, что в ЕГРН указана точная доля и её статус (незначительная
   или обычная)․
2. Согласуйте действия с совладельцами․ Даже если юридически ваша доля незначительна,
   в интересах сторон лучше оформить письменное согласие на любые операции․
3. Оценка стоимости․ При сделках с небольшими долями привлеките независимого оценщика,
   чтобы подтвердить, что стоимость действительно низка и не превышает налоговые пороги․
4. Учитывайте налоговые льготы․ При передаче доли в дар или по наследству проверьте
   наличие освобождения от налога на имущество․

Определение «незначительной» доли в квартире – вопрос, решаемый в каждом конкретном случае судом․
Как правило, доля менее 5 % от общей площади, не дающая возможности влиять на управление имуществом,
считается незначительной․ Это имеет важные практические последствия: упрощённый порядок
отчуждения, ограниченные права вето, потенциальные налоговые льготы и сложности с ипотечным
залогом․ При оформлении и передаче такой доли рекомендуется обращаться к профессиональному
юристу, чтобы правильно оформить документы и избежать конфликтов с другими совладельцами․

Если у вас возникли вопросы по конкретному случаю – обратитесь к специалисту по недвижимости,
который учтёт актуальное законодательство и судебную практику․

Дата публикации: 14:31:52