Долгосрочный договор аренды (срок более 11 месяцев) подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При досрочном или одностороннем прекращении такого договора необходимо не только оформить соглашение между сторонами, но и внести изменения в ЕГРН. В статье подробно рассматривается правовая база, пошаговый алгоритм регистрации, список требуемых документов и типичные ошибки, которых следует избегать.

Правовая база

Основные нормы, регулирующие расторжение и регистрацию прекращения аренды, находятся в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) и в Федеральном законе № 218‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Ключевые статьи:

• Ст. 450 ГК РФ – аренда недвижимости подлежит обязательной регистрации; прекращение договора не требует отдельного соглашения, если иное не предусмотрено договором.
• Ст. 452(3) ГК РФ – досудебный порядок расторжения: арендатор и арендодатель обязаны направить друг другу уведомление и предложение о расторжении.
• Ст; 619(3) ГК РФ – основания для одностороннего расторжения (неисполнение обязательств, изменение обстоятельств и др.).
• Ст. 622 ГК РФ – порядок возврата арендованного имущества и подтверждающие акты.
• ФЗ № 218‑ФЗ – порядок внесения и снятия записей об аренде в ЕГРН.

Согласно КонсультантПлюс, 2024, если расторжение происходит в соответствии со ст. 450 ГК РФ, отдельное соглашение подписывать не требуется, однако для снятия обременения в реестр необходимо предоставить документ, подтверждающий прекращение аренды.

Когда обязательна регистрация в Росреестре?

1. Договор заключён на срок более 11 месяцев. Такие договоры фиксируются в ЕГРН.
2. В случае досрочного прекращения (по соглашению сторон или в одностороннем порядке) необходимо удалить запись об аренде из реестра.
3. Если договор был зарегистрирован в реестре в качестве обременения (например, аренда земель сельскохозяйственного назначения), то снятие обременения также требует регистрации.

Если аренда была оформлена на срок до 11 месяцев, регистрация не требуется, но в некоторых случаях (например, при залоге недвижимости) может потребоваться внесение изменений в ЕГРН.

Пошаговый алгоритм расторжения и регистрации

Список документов, необходимых для регистрации прекращения аренды

• Заявление по форме Р14001 (для физических лиц) или Р14002 (для юридических лиц).
• Соглашение о расторжении договора аренды (подписанное обеими сторонами). В документе должны быть указаны:
  • наименование сторон;
  • номер и дата заключения оригинального договора аренды;
  • основания прекращения (ссылка на ст. 452‑452‑3 ГК РФ);
  • дата фактического прекращения;
  • положения о передаче (возврате) арендованного имущества;
  • подписи сторон (при необходимости – печать организации).
• Акт приема‑передачи имущества (если арендованное имущество возвращается арендодателю).
• Копия оригинального договора аренды (зарегистрированного в Росреестре).
• Квитанция об оплате государственной пошлины.
• Если одна из сторон – юридическое лицо, выписка из ЕГРЮЛ (для подтверждения полномочий подписанта).
• При необходимости – нотариальное заверение (если договором предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение).

Все документы должны быть предоставлены в оригинале и копии. При подаче через электронный портал достаточно загрузить сканы в формате PDF, подписанные электронной подписью.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Отсутствие предварительного уведомления. По ст. 452(3) ГК РФ необходимо направить арендатору (или арендодателю) письменное уведомление за 30 дней; Без него суд может признать расторжение недействительным.
2. Неправильный срок действия договора. При расчёте длительности аренды следует учитывать календарный год и возможные продления. Ошибки в сроке могут привести к отказу в регистрации.
3. Неуказание основания прекращения. В соглашении должно быть чётко прописано, на каком основании (неисполнение, изменение обстоятельств и т.д.) происходит расторжение.
4. Отсутствие акта возврата имущества. Если арендованное помещение/земля передаётся обратно, без акта Росреестр может отказать в снятии обременения.
5. Недостаточная оплата пошлины. Пошлина рассчитывается от стоимости сделки (стоимость аренды за оставшийся срок). Неправильный расчёт приводит к возврату заявления.
6. Подача документов в неполном комплекте. Любой недостающий документ (например, выписка из ЕГРЮЛ) приводит к возврату в срок до 10 дней.

Образец соглашения о расторжении договора аренды

СОГЛАШЕНИЕ О РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ № ___

г. ___________ «___» ___________ 20__

Арендодатель: _______________________, в лице _______________________, действующего на основании ____________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,

Арендатор: _______________________, в лице _______________________, действующего на основании ____________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,

заключили настоящее соглашение о следующем:

Предмет соглашения. Стороны договорились расторгнуть Договор аренды недвижимости, заключённый _______________ № ___ от «___» ___________ 20__, (далее – «Договор»), в отношении объекта: ________________________________ (адрес, кадастровый номер).

Основание расторжения. Расторжение осуществляется в одностороннем порядке на основании ст. 452(3) ГК РФ (неисполнение обязательств/изменение обстоятельств).

Дата прекращения. Договор считается прекращённым с «___» ___________ 20__.
Возврат имущества. Арендатор обязуется в течение ___ дней с даты прекращения передать Арендодателю помещение в надлежащем состоянии. Акт приема‑передачи подписывается сторонами.

Финансовые расчёты. Стороны подтверждают, что все взаимные расчёты (арендная плата, залог, коммунальные услуги) полностью выполнены.

Снятие записи в ЕГРН. Стороны совместно обращаются в Росреестр с заявлением о снятии обременения, подтверждая прекращение аренды.

Прочие условия. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Любые споры решаются в досудебном порядке, а в случае невозможности – в суде по месту нахождения недвижимости.

Подписи сторон:

_____________________ / _____________________ (Арендодатель)

_____________________ / _____________________ (Арендатор)

Данный шаблон можно адаптировать под конкретные условия договора (наличие залога, особые условия возврата и т.д.).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать расторжение, если договор был заключён только устно?

Устный договор аренды, если срок более 11 месяцев, всё равно подлежит обязательной регистрации. При расторжении необходимо оформить письменное соглашение и подать его в Росреестр.

Как быстро будет внесено изменение в ЕГРН?

Срок рассмотрения заявления в Росреестре – до 30 календарных дней. При подаче онлайн‑заявления через портал Госуслуги срок может сократиться до 10‑15 дней.

Можно ли расторгнуть договор без согласия другой стороны?

Да, но только при наличии законных оснований, указанных в ст. 452‑452‑3 ГК РФ (неисполнение, существенное изменение обстоятельств и др.). В этом случае расторжение осуществляется в одностороннем порядке, однако для снятия записи в реестре потребуется судебное решение.

Какие штрафы предусмотрены за досрочное расторжение?

Штрафные санкции могут быть предусмотрены в самом договоре (например, компенсация арендодателю за упущенную выгоду); Законодательством штрафов за одностороннее расторжение не предусмотрено, но стороны могут договориться о выплате неустойки.

Нужно ли заверять соглашение у нотариуса?

Требование нотариального заверения зависит от условий оригинального договора. Если в договоре указано обязательное нотариальное удостоверение всех изменений, то необходимо.

Расторжение долгосрочного договора аренды, зарегистрированного в Росреестре, – процесс, требующий строгого соблюдения юридических формальностей. Ключевые моменты:

• Подготовьте и направьте уведомление за 30 дней.
• Составьте соглашение о расторжении, включив в него все обязательные реквизиты.
• Соберите полный пакет документов (заявление, соглашение, акт возврата, копию договора, квитанцию об оплате пошлины).
• Подайте их в Росреестр (лично, через МФЦ или онлайн).
• Убедитесь, что все подписи и печати соответствуют требованиям, чтобы избежать возврата заявления.

Соблюдение этих рекомендаций позволит быстро и без конфликтов снять запись об аренде из ЕГРН и завершить договорные отношения в правовом поле.

Дата публикации: