Продажа недвижимости – событие, которое влечёт за собой налоговые обязательства. При наличии двух собственников процесс оформления декларации 3‑НДФЛ становится чуть сложнее, но при правильном подходе его можно выполнить без ошибок.

Почему нужна декларация 3‑НДФЛ?

3‑НДФЛ — это налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. В ней каждый гражданин указывает все полученные доходы, в т.ч. доходы от продажи имущества, и рассчитывает налог, который необходимо уплатить или вернуть.

Важно: если вы не подадите декларацию в срок, налоговая может начислить штрафы и пени.

Налоговые обязательства при продаже квартиры

• Доход от продажи недвижимости облагается налогом 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
• Налог не взимается, если квартира находилась в собственности не менее 5 лет (с 2026 года действует многоступенчатая система, но правило «5 лет» сохраняется).
• Если квартира была приобретена в наследство, дарение или в результате раздела имущества, срок владения считается с момента возникновения права собственности.

Когда налог не платится

1. Квартира была в собственности ≥ 5 лет.
2. Продажа происходит в рамках единовременного переоформления (например, при разделе совместно нажитого имущества между супругами).
3. Продажа недвижимости, полученной в наследство или дарение, если срок владения (с даты получения) ≥ 5 лет.

Какие документы понадобятся

Подготовьте следующий пакет:

• Договор купли‑продажи квартиры.
• Документы, подтверждающие право собственности (право собственности, выписка из ЕГРН).
• Справка о стоимости квартиры (оценка, выписка из реестра сделок).
• Квитанция об уплате налога (если налог уже был уплачен).
• Паспорт и ИНН каждого собственника.
• Справка о доходах за год (по форме 2‑НДФЛ), если у вас есть другие доходы.

Пошаговая инструкция по заполнению 3‑НДФЛ для двух собственников

Шаг 1. Выбор формы и способ подачи

Заполняете форму 3‑НДФЛ (бумажный вариант или электронный через Личный кабинет налогоплательщика). Для совместных собственников удобнее использовать онлайн‑сервис – в него можно добавить несколько налогоплательщиков.

Шаг 2. Указание личных данных

В разделе «Сведения о налогоплательщике» заполните:

• ФИО, ИНН, СНИЛС.
• Адрес места жительства.
• Гражданство (для определения ставки налога).

Эти данные заполняются отдельно для каждого из двух собственников.

Шаг 3. Указание дохода от продажи квартиры

В пункте «Доходы от продажи имущества» укажите:

1. Дата продажи (дата в договоре).
2. Сумма, полученная от продажи (по договору).
3. Стоимость приобретения квартиры (по документам о покупке, наследстве, дарении).
4. Расходы, документально подтверждённые (комиссия риэлтора, нотариальные расходы, расходы на ремонт, если они учитываются).

Для двух собственников доход делится пропорционально их долям в праве собственности. Например, если у вас 50 % и у партнёра 50 %, каждый указывает в декларации половину суммы продажи и половину стоимости приобретения.

Шаг 4. Расчёт налогооблагаемой базы

Налогооблагаемая база = Сумма продажи – Стоимость приобретения – Документально подтверждённые расходы.

Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, налог рассчитывается от этой базы.

Шаг 5. Применение налоговой ставки

• Для резидентов – 13 % от налогооблагаемой базы.
• Для нерезидентов – 30 %.

Если у вас были налоговые вычеты (например, на детей, пенсионные отчисления), их можно учесть в разделе «Налоговые вычеты» и уменьшить сумму налога.

Шаг 6. Указание уплаченного налога

Если вы уже уплатили налог в течение года (например, через банковскую карту), укажите дату и сумму уплаты. При отсутствии уплаты укажите, что налог будет уплачен после расчёта.

Шаг 7. Подпись и отправка

Для бумажного варианта подпишите декларацию и приложите копии всех подтверждающих документов. Для онлайн‑варианта используйте электронную подпись (ЭЦП) или подтверждение через СМС‑код.

Сроки подачи

• Декларацию за 2025 год (если продажа произошла в 2025 г.) подавали до 30 апреля 2026 года.
• Если продажа произошла в 2026 году, декларацию нужно будет подать до 30 апреля 2027 года.
• Уплата налога должна быть произведена не позже 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Типичные ошибки и как их избежать

1. Не учитывают долю каждого собственника. При совместном праве каждый заполняет отдельную декларацию, указав свою часть дохода.
2. Пропускают подтверждающие документы. Без копий договоров купли‑продажи и выписок из ЕГРН декларация может быть отклонена.
3. Не учитывают расходы. Нотариальные и агентские комиссии снижают налогооблагаемую базу.
4. Подают декларацию позже срока. Платят штраф 5 % от суммы налога плюс пени.
5. Неправильно рассчитывают срок владения. Считают с даты покупки, а не с даты вступления в собственность (например, в случае наследования).

Что делать после подачи декларации

• Следите за статусом в личном кабинете ФНС.
• Если налог рассчитан, но не уплачен, оплатите его до 15 июля (через банковскую карту, онлайн‑банк или портал Госуслуг).
• Получите подтверждение об уплате (квитанцию) – храните её 5 лет.
• Если в результате расчёта у вас образовался налоговый вычет, ожидайте возврат в течение 30‑45 дней.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли подавать 3‑НДФЛ, если квартира была продана после 5‑летнего владения?

Нет. При соблюдении условия «в собственности не менее 5 лет» доход от продажи полностью освобождается от налога, и декларацию подавать не требуется (если у вас нет других доходов, подлежащих декларированию).

Вопрос 2: Как делить налог, если доли собственников не равные?

Каждый заполняет свою декларацию, указывая свою долю в праве собственности (например, 60 % и 40 %). Налог считается отдельно для каждой части.

Вопрос 3: Можно ли уменьшить налог, учитывая затраты на ремонт?

Да, при условии наличия чётких документов (счета, договоры). Затраты на ремонт, проведённый до продажи, могут быть включены в расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу.

Вопрос 4: Что делать, если один из собственников – нерезидент?

Для нерезидента применяется ставка 30 %. Декларацию он также подаёт, указав свои доходы и уплатив налог по соответствующей ставке.

Вопрос 5: Как оформить возврат налога, если я переплатил?

Укажите в декларации сумму уплаченного налога и приложите подтверждающие документы. После проверки налоговой, если обнаружится переплата, возврат будет произведён на банковскую карту, указанную в декларации.

Заполнение декларации 3‑НДФЛ при продаже квартиры, когда собственников два, требует внимательного распределения доходов и расходов согласно долям в праве собственности, а также проверки условий освобождения от налога (срок владения ≥ 5 лет). Следуя пошаговой инструкции, вы избежите штрафов и сможете своевременно уплатить налог или получить возврат.

Помните: правильное документальное подтверждение всех расходов и точный расчёт долей – ключ к безболезненному взаимодействию с налоговой.