Важно! Если в 2026 году вы одновременно продали и купили квартиру, вам всё равно придётся подать декларацию 3-НДФЛ и возможно заплатить НДФЛ․ Однако правильное комбинирование имущественных вычетов позволяет минимизировать или полностью обнулить налог к уплате․
Когда обязательна декларация
- Вы продали объект недвижимости, которым владели менее 3 лет (квартира, комната, доля)․
- Получили прибыль от продажи (цена продажи > цены покупки)․
- Даже если применяете вычет «1 млн рублей» или «расходы на приобретение», декларация обязательна․
Какие вычеты можно использовать
При продаже квартиры
- Вычет в 1 000 000 ₽ (п․ 1 п․ 2 ст․ 220 НК РФ) — уменьшает налогооблагаемую базу по продажной цене․
- Вычет «расходы на приобретение» — можно заявить сумму, за которую покупали проданную квартиру (если есть документы: ДКП, расписки, выписки из ЕГРН)․
При покупке новой квартиры
- Имущественный вычет покупателя до 2 000 000 ₽ (п․ 3 ст․ 220 НК РФ)․
- Ипотечный вычет до 3 000 000 ₽ (если покупка в ипотеке)․
Ключевой момент: оба вычета можно заявить в одной и той же декларации 3-НДФЛ за 2026 год․
Пошаговый алгоритм заполнения 3-НДФЛ
Шаг 1․ Подготовьте документы
- ДКП продажи квартиры (копия)․
- ДКП покупки новой квартиры (копия)․
- Выписка из ЕГРН на обе квартиры․
- Платёжные документы (квитанции, расписки, выписка по ипотеке)․
- Справка 2-НДФЛ за 2026 год от работодателя․
Шаг 2․ Откройте программу «Декларация 2026» или сервис ФНС «Личный кабинет»
Мы покажем пример через онлайн-сервис ФНС, но логика та же для ПО․
Шаг 3․ Раздел «Доходы» → Продажа имущества
- Укажите объект: «Квартира»․
- Введите дату продажи, цену продажи (например, 4 500 000 ₽)․
- Выберите способ уменьшения дохода:
- «Документальные расходы» — вставьте сумму покупки проданной квартиры (например, 3 200 000 ₽)․
- Рассчитайте налоговую базу: 4 500 000 – 3 200 000 = 1 300 000 ₽․
Шаг 4․ Раздел «Вычеты» → Имущественные вычеты
- Отметьте, что получаете вычет в связи с покупкой новой квартиры․
- Укажите сумму расходов на покупку: 2 000 000 ₽ (или меньше, если квартира дешевле)․
Шаг 5․ Сводный расчёт
| Статья | Сумма (₽) |
|---|---|
| Налог с продажи после вычета расходов | 1 300 000 × 13 % = 169 000 |
| Имущественный вычет покупателя (максимум) | 2 000 000 × 13 % = 260 000 |
Результат: вместо уплаты налога вы получаете 91 000 ₽ к возврату из бюджета․
Три проверенных лайфхака
- Нулевая база при владении 3+ года․ Если в 2026 году вы владеете проданной квартирой с 2022 года (или ранее), доход от продажи не облагается НДФЛ и вычет не нужен․
- Разделите доли между супругами․ При продаже долей в общей собственности можно распределить доход и вычет между мужем и женой, минимизируя общий налог․
- Оформите «двойную сделку» в одном году․ Это позволяет применить оба вычета в рамках одной декларации и получить максимальный зачёт․
Как и куда сдавать
- Онлайн: через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․ru․
- Оффлайн: на приём к инспектору или почтой с уведомлением до 30 апреля 2027 года․
- Оплата налога: если в итоге есть НДФЛ к уплате, срок, до 15 июля 2027 года․
Частые ошибки
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Забыли указать расходы на покупку проданной квартиры | Переплата налога 130 000 ₽ | Подать уточнённую 3-НДФЛ |
| Не заявили вычет при покупке | Потеряли 260 000 ₽ к возврату | Подать заявление на вычет в 3-НДФЛ |
| Сдали декларацию после 30 апреля | Штраф 1 000 ₽ + 5 % от суммы налога | Как можно скорее подать с пояснительной |
Пример из жизни
Ситуация: Анна продала квартиру за 5 000 000 ₽ (куплена в 2024 году за 3 700 000 ₽) и купила новую за 4 200 000 ₽ в ипотеку в 2026 году․
Расчёт:
Доход после вычета расходов: 5 000 000 – 3 700 000 = 1 300 000 ₽ (налог 169 000 ₽)
Вычет покупателя: 2 000 000 ₽ (260 000 ₽ к возврату)
+ Ипотечный вычет ещё 3 000 000 ₽ можно заявить позже (390 000 ₽ к возврату процентов)․
Чек-лист перед отправкой
Суммы доходов и вычетов проверены по документам
Суммы в рублях без копеек
Приложены сканы всех ДКП, ЕГРН, 2-НДФЛ
Подпись ЭЦП или в ЛК налогоплательщика
Квитанция об отправке сохранена