С 1 января 2022 года вступил в обязательную силу ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утверждённый приказом Минфина России от № 204н. Он изменил подходы к учёту, в т.ч. объектов инвестиционной недвижимости. Ниже — подробная инструкция, на каком счёте теперь отражать такие активы.
Что считается инвестиционной недвижимостью по ФСБУ 6/2020
Инвестиционная недвижимость (ИН), это здания, помещения, земельные участки, которые организация:
- держит для получения арендных доходов;
- хранит для роста капитализации (перепродажи);
- не использует в собственном производстве или административной деятельности.
Какой счёт использовать в бухгалтерии
Начиная с 2022 года
ФСБУ 6/2020 ввёл специальный счёт 03 «Инвестиционная недвижимость»;
- Дт сч. 08 субсчёт «Приобретение объектов ИН» → Кт сч. 60 (76) — отражаются затраты на приобретение или создание.
- Дт сч. 03 → Кт сч. 08 — объект принят к учёту как инвестиционная недвижимость.
- Дт сч. 76 → Кт сч. 91.1, арендные платежи признаются прочими доходами;
До 2022 года (устаревший подход)
До 2022 г. ИН отражали на:
- счёте 01 «Основные средства», если объект соответствовал критериям ОС;
- по дебету счёта 58 «Финансовые вложения», если организация считала актив «вложением в недвижимость».
С 2022 г. оба варианта считаются неактуальными.
Оценка и переоценка ИН
- Начальная оценка — по фактическим затратам (аналогично ОС).
- Последующая оценка — возможна по справедливой стоимости (выбор организации, закреплённый в учётной политике).
- Переоценки отражаются на счёте 83 «Добавочный капитал»; уценки — в прочих расходах счёта 91.
Перевод из ОС в ИН и обратно
Из ОС в ИН:
- Дт сч. 03 → Кт сч. 01, 02 — по остаточной стоимости объект переведён в категорию ИН.
Из ИН в ОС:
- Дт сч. 01 → Кт сч. 03, объект признан ОС.
Такие операции должны быть редкими и обоснованы изменением целей использования.
Примеры проводок
Пример 1. Приобретение офиса для сдачи в аренду (без НДС)
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
|---|---|---|---|
| Приобретение офиса | 08/ИН | 60 | 5 000 000 |
| Принят к учёту как ИН | 03 | 08/ИН | 5 000 000 |
| Аренда за месяц поступила | 51 | 76 | 100 000 |
| Доход от аренды признан | 76 | 91.1 | 100 000 |
Пример 2. Переоценка по справедливой стоимости
Рыночная стоимость выросла на 300 000 руб.
- Дт сч. 03 → Кт сч. 83 300 000 — переоценка справедливой стоимости.
Особенности налогообложения
С 2023 года:
- ИН учитывается в налоге на имущество по справедливой стоимости (если регион ввёл кадастровую оценку).
- Амортизация по ИН в налоговом учёте не начисляется.
Что менять в учётной политике
- Указать способ оценки ИН (по первоначальной или справедливой стоимости).
- Закрепить состав прямых затрат, включаемых в стоимость ИН.
- Определить порядок переоценки (ежегодно или при существенном изменении стоимости).
Краткий вывод
С 2022 года инвестиционная недвижимость обязательно учитывается на счете 03. Все ранние методы (01 или 58) уже неприменимы. Корректная настройка учётной политики и своевременные проводки помогут избежать штрафов и упрощать отчётность.