С 1 января 2025 года правила расчёта налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости изменились. Прогрессивная шкала и кадастровая стоимость стали ключевыми факторами, влияющими на размер платежа в бюджет. Ниже разберёмся, когда обязанность по уплате налога возникает, какие льготы применимы и как уменьшить сумму к оплате.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ

Налог с продажи дома подлежит уплате, если:

• объект находился в собственности меньше минимального срока владения;
• продажная цена выше приобретённой (или получена в дар/наследство и превышает 1 млн руб. льготный вычет);
• сделка совершена после 31 декабря 2024 года и подпадает под новые ставки;

Минимальный срок владения:

• 3 года — если дом получен:
  • в наследство или по дарственной от близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • по договору пожизненного содержания.
• 5 лет, во всех остальных случаях (в т. ч. покупка на «вторичке»).

Новые ставки НДФЛ с 2025 года

Доходы от продажи недвижимости теперь облагаются по прогрессивной шкале:

Какой доход считается для расчёта: договорная или кадастровая цена?

Начиная с 2021 года, налоговая смотрит на кадастровую стоимость:

• Если цена в договоре купли-продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая применяет 70 % кадастровой как минимальный налоговый базовый доход.
• Если продали дороже 70 % — берётся фактическая цена из договора.

Как рассчитать налог: пошаговая формула

1. Определите базу налогообложения:
• возьмите выше из (цена по договору, 70 % кадастровой).
2. Примените вычет:
• 1 000 000 руб. — фиксированный вычет, или
• документальные расходы на покупку и улучшение, если вы их подтверждаете (чеки, договоры, акты).
3. Рассчитайте налог:
• ((база − вычет) × ставка по прогрессивной шкале).

Пример расчёта

Данные:

• Продали дом за 6 000 000 руб.
• Кадастровая стоимость — 9 000 000 руб.
• 70 % кадастровой = 6,3 млн руб. → берём 6,3 млн.
• Расходы на покупку 3 500 000 руб. (документы сохранены).

База: 6,3 млн − 3,5 млн = 2,8 млн руб.

Налог:
2,4 млн × 13 % = 312 000 руб.
(2,8 млн − 2,4 млн) × 15 % = 60 000 руб.

Кто может не платить налог

• Срок владения 3/5 лет превышен.
• Единственное жильё и владели более 3 лет.
• Продажа доли в рамках ипотечного жилья (специальные условия).
• Продажа по цене ≤ 1 млн руб. после применения вычета (без прибыли).

Как подать декларацию и заплатить

1. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через Личный кабинет налогоплательщика или на бумаге в ИФНС.
2. До 15 июля заплатите рассчитанный налог по квитанции или онлайн.

Практические советы по снижению налога

• Всегда сохраняйте первичные документы (ДКП, чеки на ремонт, коммунальные вложения).
• Планируйте сроки продажи: если до «праздничного» 3/5 лет осталось 1–2 месяца, лучше подождать.
• Оформляйте задаток как часть цены через счёт эскроу — это не доход до факта перехода права.
• Используйте имущественный вычет на покупку новой недвижимости, если право возникло в том же налоговом периоде.

Что будет дальше: тренды 2026 года

Минфин обсуждает возможность:

• увеличения «безналогового» периода до 3 лет для всех объектов;
• введения «блокчейн-кадастра» для автоматической проверки стоимости;
• возможность зачёта налога с продажи при покупке нового жилья в рамках одной декларации.

Обновлено: 20 апреля 2026 г.