Кто считается «физлицом-арендодателем»?
Физическое лицо без статуса ИП – это собственник помещения (склада‚ офиса‚ торгового павильона и т. д.)‚ который сдаёт его юридическим лицам или ИП без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Правоотношения оформляются договором аренды (ГПХ).
Какие налоги нужно заплатить?
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
По общему правилу доход от аренды подпадает под НДФЛ 13 % (для резидентов РФ).
- Отчётность: до 30 апреля 2027 г. подаётся декларация 3-НДФЛ за 2026 г.
- Уплата налога: до 15 июля 2027 г.
Исключение: если арендатор – организация или ИП‚ она может выступать налоговым агентом и удерживать 13 % при каждой выплате. В этом случае физлицо не сдаёт декларацию‚ но теряет возможность применить профессиональный вычет.
Страховые взносы
Физлицо без ИП не платит страховые взносы в ПФР и ФФОМС за доходы по договору аренды (письмо Минфина от № 03-15-05/88855).
Налог на имущество физлиц
Нежилое помещение остаётся объектом налогообложения. Налог рассчитывает ФНС по кадастровой стоимости (или инвентаризационной‚ если кадастровая не утверждена). Оплата производится по налоговому уведомлению до 1 декеля 2026 г.
Можно ли уменьшить налог?
- Профессиональный налоговый вычет. При подаче 3-НДФЛ можно заявить:
- Документально подтверждённые расходы (ремонт‚ коммуналка‚ проценты по кредиту‚ услуги Риэлтора и т. д.).
- Если документов нет – фиксированный вычет 20 % от дохода.
- Самозанятость (если договор краткосрочный). Доходы от сдачи помещения не подпадают под режим самозанятого‚ поскольку передача имущества в пользование не считается предпринимательской деятельностью (п. 7 ст. 2 420-ФЗ).
- Регистрация ИП. Если аренда регулярная и крупная‚ можно зарегистрировать ИП и применять:
- УСН 6 % – упрощёнка «Доходы».
- УСН 15 % – упрощёнка «Доходы минус расходы».
- Патент – в 2026 г. действует патентная система для аренды (ПП РФ № 2323 от ). Ставка 6 %‚ но только если площадь ≤ 150 м².
Пошаговый алгоритм для физлица
- Оформить договор аренды (письменный‚ заверенный нотариально при необходимости).
- Если арендатор не является налоговым агентом‚ до 30 апреля 2027 г.:
- В личном кабинете «Госуслуг» или на сайте ФНС создать декларацию 3-НДФЛ.
- Заполнить раздел «Доходы‚ облагаемые по ставке 13 %» – код дохода 1400.
- Применить вычет (расходы 20 % или фактические).
- Оплатить НДФЛ до 15 июля 2027 г. через любой банк или онлайн-банкинг.
- Заплатить имущественный налог до г. по квитанции ФНС.
Штрафы и последствия неуплаты
- 20 % от неуплаченного налога – штраф за неподачу декларации или занижение базы.
- 40 % – если действия признаны умышленными.
- 7.5 % годовых – пени за каждый день просрочки.
Краткая сравнительная таблица режимов
| Режим | Ставка | Отчётность | Взносы | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|---|
| НДФЛ как физлицо | 13 % | 3-НДФЛ ежегодно | Нет | Простота | Высокая ставка без расходов |
| УСН 6 % (ИП) | 6 % | «Упрощёнка» раз в год + ЕНВД/ЕСХН | Да | Ниже ставка‚ взносы уменьшают налог | Нужно вести учёт‚ взносы |
| Патент (ИП) | 6 % | Нет декларации | Да | Максимально просто | Ограничение по площади‚ оплата вперёд |
Практический пример
Доход за 2026 год: 600 000 руб. арендная плата.
Документированные расходы: 100 000 руб. (ремонт‚ ЖКХ).
Налог:
- Если физлицо: (600 000 – 100 000) × 13 % = 65 000 руб.
- Если ИП на УСН 6 %: 600 000 × 6 % = 36 000 руб. – можно уменьшить на страховые взносы 49 500 руб. (фиксированные + 1 % свыше 300 000 руб.) → итог 0 руб. к уплате.
Где получить консультацию?
- Личный кабинет «Госуслуги» → раздел «Налоги и Финансы».
- Бесплатная линия ФНС: ###-###-####.
- Консультация налогового юриста или бухгалтера для индивидуального расчёта.