Аренда муниципального земельного участка часто становится «камнем преткновения» для бизнеса: здание и сооружения уже в собственности, а земля — нет. Недавние изменения в законодательстве Петербурга и федеральные поправки к Земельному кодексу РФ (вступившие в силу с 1 сентября 2025 года) значительно упростили процедуру, позволяя в ряде случаев обойтись без конкурса и аукциона. Ниже — подробный алгоритм, который работает в 2026 году.

Когда можно выкупить участок без торгов?

С года в Земельный кодекс РФ добавлен п. 2.1 статьи 39.3, а Законодательное собрание Санкт-Петербурга 28 января 2026 года во втором чтении закрепило региональные детали. Выкуп без торгов разрешён, если одновременно выполняются три условия:

• земля находится в муниципальной или государственной собственности;
• участок уже сдан в аренду конкретному лицу (ЮЛ или ИП);
• на участке расположены здания, строения, сооружения, собственником которых является этот же арендатор.

Важно: если право аренды переуступалось (например, договор аренды заключали с предыдущим владельцем здания), выкуп без торгов не разрешён: потребуется аукцион.

Подготовительный этап: собираем документы

Основной пакет

1. Заявление на выкуп по форме, утверждённой Минэкономразвития (приложение № 2 к приказу № 360 от ).
2. Копии правоустанавливающих документов на здания/сооружения (ЕГРН, договор купли-продажи, дарения или приватизации).
3. Выписка из ЕГРН на земельный участок, подтверждающая муниципальную собственность и право аренды.
4. Технический план и кадастровый паспорт зданий (не старше 5 лет).
5. Справка ФГИС «ЕГРН» об отсутствии обременений и арестов.

Дополнительно (если требуется)

• Согласие всех залогодержателей (ипотека, залог).
• Разрешение органов опеки при наличии долей несовершеннолетних.

Максимальный срок подготовки документов, 30 календарных дней. Все бумаги предоставляются в МФЦ «Мои документы» или в электронном виде через Госуслуги.

Подача заявления и расчёт цены

В течение 5 рабочих дней администрация района проводит:

• проверку документов;
• расчёт кадастровой стоимости;
• определение цены выкупа (в 2026 г. — 100 % кадастровой стоимости; при аренде свыше 10 лет — 90 %).

Решение о возможности выкупа выносится на заседании земельной комиссии. Если отказа нет, арендатору выдаётся счёт на оплату.

Оплата и регистрация права собственности

1. Оплата производится в течение 30 дней с момента получения счёта. Оплату можно разбить на 2 равных транша с интервалом до 60 дней без пени.
2. Акт приёма-передачи участка подписывается между арендатором и администрацией (форма № ЗУ-11).
3. Заявление в Росреестр через МФЦ или нотариуса на регистрацию перехода права.

Росреестр рассматривает заявление в течение 7 рабочих дней. По итогам выдаётся выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю.

Частые ошибки и как их избежать

Сроки и стоимость в цифрах

Минимальный срок: 42 дня (с учётом регистрации).

Максимальный: 120 дней при рассрочке оплаты и необходимости межевания.

• Госпошлина за регистрацию: 2 000 руб. (физлица) / 22 000 руб. (юрлица).
• Кадастровый инженер: 15 000–30 000 руб. (зависит от площади).
• Услуги юриста: от 25 000 руб. (пакет «под ключ»).

Кейс из практики (Рустам Камбаров, КФХ, 94 га)

В 2025 году глава крестьянского хозяйства Рустам Камбаров подал заявление на выкуп 5 земельных участков общей площадью 94 га без торгов: на участках располагались построенные за счёт КФХ зерносклады и животноводческие комплексы. Администрация района отказала, сославшись на то, что часть зданий была построена после заключения договора аренды. Арбитражный апелляционный суд встал на сторону КФХ: постройки были возведены «в границах арендуемого участка и в соответствии с целевым назначением», поэтому право выкупа подтверждено. Сумма выкупа составила 32 млн руб. (90 % от кадастровой стоимости, т.к. аренда длилась 12 лет).

Чек-лист «Пошаговый путь»

1. Проверьте, что здание и участок оформлены на одно лицо.
2. Подготовьте полный пакет документов (см. раздел 2).
3. Запишитесь через Госуслуги на приём в МФЦ района.
4. Получите расчёт цены и счёт на оплату.
5. Оплатите и подпишите акт приёма-передачи.
6. Подайте заявление в Росреестр и получите ЕГРН.