Дата актуализации:  09:10:22

Почему нужен совет дома?

Совет многоквартирного дома (далее – совет) – это общественный орган, представляющий интересы всех собственников помещений в доме. Он не является юридическим лицом, но обладает рядом полномочий, позволяющих контролировать работу управляющей компании, участвовать в планировании и организации содержания и ремонта общего имущества.

• Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников.
• Подготовка и внесение предложений по использованию общего имущества.
• Контроль качества предоставляемых коммунальных услуг.
• Подготовка и представление отчётов о проделанной работе.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие создание и деятельность совета дома:

1. Жилищный кодекс РФ, статья 161.1 (основные положения о совете МКД).
2. Федеральный закон «О реформе ЖКХ».
3. Гражданский кодекс РФ (разделы о праве собственности).
4. Постановления Правительства РФ и региональные нормативные акты (например, ПП №115‑ПП от г. для Москвы).

Когда совет обязателен?

Совет создаётся в каждом доме, где:

• Количество квартир более четырёх;
• Не создано ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив;
• Дом не управляется жилищным кооперативом.

Если в доме уже существует иной орган управления (ТСЖ, ЖСК и т.п.), совет создавать нельзя – он считается дублирующим.

Порядок избрания совета дома

Ниже – четырёхшаговый алгоритм, проверенный практикой и соответствующий требованиям ЖК РФ.

Шаг 1. Инициатива проведения общего собрания

• Инициатором может выступить любой собственник помещения.
• Сформулируйте повестку дня с пунктами:
  1. Выбор совета многоквартирного дома;
  2. Выбор председателя совета;
  3. Утверждение количества членов совета;
  4. Принятие положения о совете (по желанию).
• Определите дату, время и место проведения собрания (обычно – в подъезде, в общественном зале дома).
• Подготовьте список кандидатов (самовыдвижение + предложения от жильцов подъездов).

Шаг 2. Информирование собственников

Согласно ст. 45 ЖК РФ, уведомление должно быть направлено не менее чем за 10 дней до собрания.

• Разослать письма под подпись (ручную рассылку, заказным письмом, электронную почту или разместить объявление в общем доступе).
• В письме укажите:
  • Дата, время, место проведения;
  • Повестку дня;
  • Список кандидатов и их контактные данные;
  • Способ голосования (очный, заочный, очно‑заочный).
• Для получения списка собственников можно запросить реестр в управляющей компании (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 3. Проведение общего собрания

Возможные формы голосования (ст. 44.1, 47.1 ЖК РФ):

• Очное – присутствие собственников в месте собрания.
• Заочное – рассылка бюллетеней, голосование через ГИС ЖКХ или иные информационные системы.
• Очно‑заочное – комбинация двух предыдущих вариантов.

Ключевые моменты:

1. Регистрация присутствующих (журнал регистрации).
2. Проверка кворума (для дома с 5‑и более квартирами кворум – более 50 % от общего числа собственников).
3. Голосование за каждый пункт повестки. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов;
4. Для избрания председателя требуется большинство не менее 2/3 голосов.
5. Для предоставления совету полномочий на текущий ремонт необходимо более 50 % голосов.

Шаг 4. Оформление результатов и уведомление

• Составьте протокол общего собрания (все решения, список избранных членов, количество голосов).
• Протокол подписывают председатель собрания и секретарь (можно назначить).
• В течение 10 дней разместите уведомление о результатах в общественном месте дома (приёмная, лестничный пролет) и разошлите копию всем собственникам.
• Если собрание не состоялось (отсутствие кворума), орган местного самоуправления обязан в течение 3 мес. созвать повторное собрание.

Состав и количество членов совета

Количество членов определяет общее собрание. Если решение не принято, то согласно ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ учитываются:

• Кол‑во подъездов;
• Этажность дома;
• Общее число квартир.

Обычно совет состоит из 5‑9 человек, что обеспечивает представительность и управляемость.

Полномочия совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ)

1. Обеспечение выполнения решений общего собрания.
2. Подготовка предложений о порядке пользования общим имуществом, планов текущего и капитального ремонта.
3. Участие в обсуждении и согласовании проектов договоров с управляющей компанией.
4. Контроль за качеством коммунальных услуг и выполнением работ.
5. Подготовка и представление отчёта о проделанной работе на ежегодном собрании.
6. Ведение информационной работы с собственниками (рассылка уведомлений, проведение опросов).

Типичные ошибки при избрании совета и как их избежать

Практические рекомендации

• Создайте инициативную группу. Это могут быть 2‑3 активных собственника, которые помогут подготовить документы, собрать подписи и вести коммуникацию.
• Подготовьте печатные формы бюллетеней и образцы протоколов заранее.
• Используйте онлайн‑платформы (ГИС ЖКХ, «Активный гражданин») для заочного голосования, если они доступны в вашем регионе.
• Обеспечьте прозрачность – публикуйте финансовые отчёты, планы работ и протоколы в общедоступных местах.
• Регулярно (не реже одного раза в квартал) проводите информационные встречи с жильцами, чтобы поддерживать интерес к работе совета.
• Если в доме несколько подъездов, рассмотрите возможность формирования подъездных комиссий в составе совета – это повышает представительность.

Выбор совета дома – важный процесс, от которого зависит эффективность управления многоквартирным домом и уровень предоставляемых коммунальных услуг. Следуя описанному алгоритму, соблюдая сроки уведомления и требования к кворуму, собственники смогут создать компетентный и легитимный орган, способный отстаивать их интересы и контролировать работу управляющей компании.

Если после проведения собрания у вас возникли вопросы по оформлению протокола или взаимодействию с управляющей компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.

Источник: Электронный журнал «Азбука права», 2019 г. (PDF)