Кадастровая стоимость — это официально зафиксированная государством оценка объекта недвижимости, используемая для исчисления налогов, арендных платежей и иных обязательств. Начиная с 1 января 2026 года, в России действует новый порядок её определения, в рамках которого кадастровая стоимость по умолчанию приближается к рыночной. Ниже — подробная инструкция, кто, когда и как устанавливает кадастровую стоимость, а также что делать, если она кажется завышенной.

Кто определяет кадастровую стоимость?

• Региональные бюджетные учреждения (Центры кадастровой оценки, ГБУ «Центр имущественных отношений» и др.).
  Они проводят государственную кадастровую оценку (ГКО) по единой методике.
• Росреестр вносит утверждённые результаты в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
• ФНС России автоматически получает сведения о новой кадастровой стоимости и пересчитывает налоги.

Когда проводится кадастровая оценка?

Последняя массовая переоценка завершилась в 2023–2024 гг;; новые значения вступили в силу с 1 января 2025 года и будут использоваться при расчёте налогов за 2026 год.

Как именно рассчитывают кадастровую стоимость?

Массовая оценка (ГКО)

1. Формируются группы однородных объектов (например, квартиры в панельных домах одного района).
2. Для каждой группы подбираются рыночные цены сделок, полученные из Росреестра, ЕГРН, Росстата и открытых источников.
3. Расчёт производится по утверждённой модели (корректировки на этаж, площадь, год постройки, инфраструктуру и т. д.).
4. Готовый акт об оценке согласовывается с органами местного самоуправления и публикуется на сайте Росреестра.
5. В течение 60 дней любой собственник может подать замечания (п. 14 ст. 15 Закона 237-ФЗ).
6. После внесения правок (если таковые есть) Росреестр вносит кадастровую стоимость в ЕГРН.

Изменение только площади

Если в ЕГРН внесены сведения об изменении площади без изменения других характеристик, то новая кадастровая стоимость пересчитывается:

• пропорционально изменившейся площади;
• если предыдущая кадастровая стоимость уже была равна рыночной (утверждённая до ), действует тот же коэффициент.

Определение для новых объектов

Кадастровая стоимость нового объекта определяется в течение 10 рабочих дней после постановки на кадастровый учёт. Для расчёта используются:

• данные о сделках с аналогичными объектами в районе;
• кадастровые карты и паспорт объекта;
• коэффициенты, утверждённые регионом.

Как узнать свою кадастровую стоимость?

1. На Публичной кадастровой карте (pkk;rosreestr.ru).
2. Через сервис «Справка о кадастровой стоимости» на сайте Росреестра.
3. В выписке из ЕГРН формы ЕГРН-1 (заказывается онлайн или в МФЦ).

Что изменилось с 1 января 2026 года?

Общее правило, «кадастровая = рыночная»

С кадастровая стоимость по умолчанию устанавливается равной рыночной (ст. 22.1 Закона 237-ФЗ). Это значит:

• оценка проводится по рыночной методике с привлечением независимых оценщиков;
• в акте указывается дата 1 января расчётного года, а не день фактической оценки;
• при ошибке или существенном росте рынка можно оспорить значение уже по новым правилам.

Нужно ли согласие собственника?

Да. С 8 января 2026 г. арендатор или доверенное лицо не может самостоятельно подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной: требуется письменное согласие собственника.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Досудебное урегулирование

1. Получить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на 1 января расчётного года.
2. Сформировать заявление в комиссию при Росреестре (по форме 037-ОС).
3. Приложить копии прав, ЕГРН-выписки, отчёт об оценке, квитанцию о госпошлине (300 руб.).
4. Подать онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ в течение 5 лет с даты внесения сведений в ЕГРН.

Судебное оспаривание

Если комиссия отказала или решение не устраивает:

• подать административное исковое заявление в районный суд по месту нахождения объекта;
• срок исковой давности, 5 лет с даты внесения сведений в ЕГРН;
• при положительном решении перерасчёт налога делается за предыдущие 3 года.

Частые вопросы

Что делать, если кадастровая стоимость выросла в 2 раза?

В 2026 г. не допускается одномоментный рост более 30 % по сравнению с предыдущей оценкой: при превышении можно требовать пересмотра в суде.

Можно ли не платить налог, пока идёт спор?

Нет. Налог нужно платить в полном объёме. При положительном итоге излишне уплаченные суммы возвращаются с процентами.

Почему на сайте Росреестра видна «старая» кадастровая стоимость?

Обновление данных в ЕГРН может занять до 20 рабочих дней после официального утверждения. Рекомендуется проверять статус через 3–4 недели.

Пошаговый чек-лист для собственника

1. Узнайте текущую кадастровую стоимость через pkк.rosreestr.ru.
2. Сравните со справочной рыночной ценой аналогов на сайтах недвижимости.
3. Если разница более 30 % — закажите независимую оценку.
4. Подайте заявление в комиссию Росреестра или сразу в суд.
5. Отслеживайте результат в ЕГРН и требуйте перерасчёт налога после изменения.

Важно! С 2026 г. кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, но ошибки и региональные коэффициенты всё ещё могут приводить к завышению. Не игнорируйте периодические оценки и проверяйте свои объекты не реже одного раза в 4 года.