С 1 февраля 2024 года в России вступили в силу изменения налогового режима для физических лиц, сдающих жильё в аренду. В статье разбираются:

• какие ставки налога действуют в 2024‑2026 годах;
• для кого обязательна регистрация в качестве ИП;
• какие доходы учитываются, а какие – нет;
• как правильно рассчитать налог и где его уплатить.

Почему появился «новый» налог?

До 2024 года доходы от сдачи квартиры в аренду рассматривались как доходы от частной деятельности и облагались по ставке 13 % (для резидентов) от чистой прибыли. С начала 2024 года ФНС ввела дифференцированные ставки налога в зависимости от региона и от того, считается ли арендодатель индивидуальным предпринимателем (ИП) или физическим лицом‑налогоплательщиком.

Основные изменения в 2024 году

Ставки налога в разных населённых пунктах

Ставка фиксируется за каждый квадратный метр сдаваемой площади, а не за весь доход. Это упрощает расчёт, однако требует точно указать площадь в договоре аренды.

Порог дохода, с которого начинается уплата

Налог обязателен, если суммарный доход от аренды превышает 35 000 рублей в год. До этой суммы расходы, оплачиваемые по показаниям коммунальных счётчиков, не учитываются как доход.

Возможность регистрации ИП

С 2024 года граждане, сдающие квартиры в аренду, могут оформить ИП «на упрощённой системе» (УСН «доходы» 6 %). При этом:

1. Налоговая база – весь полученный доход (без вычета расходов).
2. Ставка 6 % часто оказывается выгоднее, чем региональная ставка за 1 м², если площадь небольшая, а арендная плата высокая.
3. Требуется вести упрощённый учёт и сдавать квартальную декларацию.

Как рассчитывается налог для физического лица

Шаг 1 – определить площадь сдаваемого помещения

Указываем площадь в квадратных метрах, указанную в договоре аренды (не менее 10 м², иначе считается сдачей «комнаты», а ставка может отличаться).

Шаг 2 – выбрать региональную ставку

Согласно таблице выше выбираем ставку, соответствующую вашему населенному пункту.

Шаг 3 – вычислить налоговую базу

Налоговая база = ставка (руб./м²) × площадь (м²) × количество месяцев аренды.

Пример расчёта

• Город: Новосибирск (крупный город) – ставка 31 руб./м².
• Площадь квартиры: 45 м².
• Срок аренды: 12 месяцев.

Налог = 31 × 45 × 12 = 16 740 руб. Если годовой доход от аренды < 35 000 руб., налог не уплачивается.

Как уплатить налог

Через ЕРИП (Единый российский информационный портал)

1. Зайдите на сайт ЕРИП (или в мобильное приложение).
2. Выберите услугу «Налог на доходы физических лиц – сдача недвижимости в аренду».
3. Введите ИНН, СНИЛС и сумму налога, рассчитанную по формуле выше.
4. Оплатите картой или через банковский перевод.
5. Сохраните подтверждение оплаты – оно понадобится при подаче декларации.

Через личный кабинет ФНС

Если вы уже зарегистрированы в ЛКФНС, то можете добавить «Налог на сдачу недвижимости» в список платежей и оплатить онлайн. После оплаты система автоматически сформирует чек.

Сроки уплаты

Налог начисляется за каждый календарный год, но платить его можно в любой момент до 31 декабря следующего года. При регистрации ИП уплата происходит ежеквартально.

Нюансы и часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если аренда производится «на карту»?

Да. Платежи, полученные на банковскую карту, считаются доходом и подлежат налогообложению независимо от способа получения.

Как учитываются коммунальные платежи?

Оплата за электроэнергию, воду, отопление, счетчики и т.п. считается расходами владельца и не включается в налоговую базу, если они оплачиваются по показателям. Однако эти суммы не уменьшают налоговую ставку – они просто не считаются доходом.

Можно ли уменьшить налог, используя вычеты?

Для физических лиц в рамках нового режима вычеты не предусмотрены, за исключением порога в 35 000 рублей. Если же вы регистрируетесь ИП, то можете использовать вычеты по УСН «доходы» (6 % от всего дохода) без учета расходов.

Что делать, если сдаю жильё в нескольких городах?

Ставка применяется к каждому объекту отдельно, в зависимости от его местоположения. Не забудьте суммировать налоговые обязательства по всем объектам при подаче декларации.

Планируются ли изменения в 2025‑2026 годах?

Согласно официальным сообщениям Минфина, в 2025 году ставки могут быть скорректированы в сторону небольшого повышения (примерно +2‑3 рубля за м²). В 2026 году правительство рассматривает возможность введения туристического налога на краткосрочную аренду (до 30 дней), однако пока это только проект.

Пошаговая инструкция «от А до Я»

1. Определите, кто вы: физическое лицо или ИП.
2. Узнайте площадь и регион: измерьте помещение и проверьте ставку в таблице.
3. Рассчитайте налог: используйте формулу «ставка × площадь × количество месяцев». Если доход < 35 000 руб., платить не нужно.
4. Подготовьте документы: договор аренды, акт приёма‑передачи, подтверждение оплаты коммунальных услуг.
5. Оплатите налог: через ЕРИП, ЛКФНС или банковский перевод.
6. Сохраните чек: он понадобится при подаче годовой декларации (форма 2‑НДФЛ).
7. Подайте декларацию: до 30 апреля следующего года (для ИП – до 31 марта).

Новый налог на сдачу квартир в 2024 году делает процесс более прозрачным, но одновременно требует от арендодателей внимательности к:

• региональным ставкам;
• порогам дохода (35 000 руб.);
• возможности регистрации ИП, если доход высокий.

Соблюдая простую формулу расчёта и используя онлайн‑платформы (ЕРИП, ЛКФНС), можно легко выполнить свои налоговые обязательства и избежать штрафов.