Организации, более двадцати лет числящие на своём балансе объекты незавершённого строительства (ОНС), сталкиваются с необходимостью привести учёт в соответствие с требованиями действующего законодательства и финансовых стандартов. В статье разберёмся: когда и как можно списать ОНС прошлых периодов без рисков для бизнеса и проверяющих органов.
Почему ОНС «зависает» на балансе
Чаще всего причины следующие:
- отсутствие проектно-сметной документации (ПСД);
- истечение срока действия разрешения на строительство;
- фактическое бесхозяйное состояние объекта;
- организация-застройщик прекратила существование;
- невозможность достройки по техническим или экологическим причинам.
Хроническое «незавершённое строительство» искажает показатели баланса и может привести к начислению налога на имущество, земельного налога и штрафам.
Правовая база
Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент…»
Статья 55 устанавливает: если объект не введён в эксплуатацию в течение 10 лет со дня получения разрешения, он признаётся самостроем и подлежит сносу или легализации.
ПБУ 6/01 «Учёт основных средств»
Объект не соответствует критериям основного средства, если он:
- не используется в деятельности;
- не приносит экономических выгод;
- не имеет первоначальной стоимости (отсутствуют документы).
Приказ Минфина РФ от № 45н
Разрешено списание ОНС без доработки, если достройка экономически нецелесообразна и подтверждена независимой оценкой.
Пошаговая инструкция по списанию
Шаг 1. Инвентаризация и документальный аудит
- сформировать комиссию во главе с главным бухгалтером;
- составить акт инвентаризации по форме № ИНВ-26;
- собрать архивные документы: договоры подряда, сметы, акты КС-2, КС-3, платёжные поручения;
- запросить в Росреестре сведения о зарегистрированных правах и обременениях.
Шаг 2. Экономическое обоснование невозможности достройки
Заказать у профильной оценочной компании:
- отчёт о рыночной стоимости объекта в текущем состоянии;
- вывод о том, что затраты > 70 % от рыночной стоимости аналогичного готового объекта.
Шаг 3. Решение уполномоченного органа
Оформить протокол общего собрания участников (или единственного учредителя), в котором:
- признать объект не подлежащим вводу в эксплуатацию;
- утвердить списание стоимости в убытки;
- назначить ответственного за ликвидацию (демонтаж).
Шаг 4. Бухгалтерские проводки
| Дт | Кт | Сумма | Операция |
|---|---|---|---|
| 91-2 | 08-3 | XXX | Списание ОНС в убытки |
| 02 (или 05 при амортизации) | 08-3 | XXX | Списание ранее начисленной амортизации |
Если объект подлежит демонтажу, затраты отражаются по Дт 91-2 и Кт 60/70/69.
Шаг 5. Налоговые последствия
- Налог на прибыль: убытки от списания ОНС учитываются в прочих расходах (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ) в периоде принятия к учёту.
- НДС: при списании «входной» НДС восстанавливать не требуется, если объект не был принят к учёту как ОС (Письмо Минфина № 03-03-06/1/594 от ).
- Имущественные налоги: после снятия с регистрации в ЕГРН начисление прекращается со следующего месяца.
Риски и способы их минимизации
| Риск | Как снизить |
|---|---|
| Арбитражные иски контрагентов (подрядчиков) | Получить письменные отказы кредиторов в претензиях |
| Требование прокуратуры о сносе самостроя | Согласовать акт обследования с органами Минстроя региона |
| Штрафы ФНС за заниженную налоговую базу | Закрепить обоснование в учётной политике, хранить отчёты оценщика ≥ 5 лет |
Альтернатива списанию: реализация «как есть»
Если объект имеет хоть какую-то рыночную ценность, можно:
- продать девелоперу-инвестору по договору цессии прав требования;
- передать взносом в уставной капитал дочерней компании;
- перепрофилировать под склад или парковку через перевод в категорию «объекты капитального ремонта».
- ✓ Акт инвентаризации + протокол комиссии
- ✓ Независимая оценка (не старше 6 месяцев)
- ✓ Решение собственников о списании
- ✓ Приказ руководителя о демонтаже / продаже
- ✓ Служебная записка в налоговую о прекращении имущественных налогов
- ✓ Регистрация изменений в ЕГРН (Форма Р50016)
Важно! Все первичные документы храните не менее 5 лет, а по запросу налоговой — до окончания проверки. Тогда даже спустя десятилетия «зависшее» строительство не превратится в долговую «бомбу» для вашей компании.