В последние годы налоговая служба всё чаще «вспоминает» о неуплаченном НДФЛ даже спустя 2–3 года после дарения. В 2025 г. по всей России участились случаи, когда одаряемые получали квитанции на 1–1,5 млн ₽ штрафов и пени, хотя изначально считали, что платить налог не нужно. Разберёмся, при каких условиях мать может спокойно подарить квартиру дочери и как не попасть в «ловушку» самостоятельного пересчёта ФНС.
Когда налог платить не нужно, плюсы дарения между близкими родственниками
- Родители и дети входят в перечень близких родственников по ст. 2 СК РФ.
- П; 18.1 ст. 217 НК РФ прямо освобождает такие доходы от НДФЛ.
- Следовательно, дочь не обязана декларировать полученную квартиру и не платит 13 % от её кадастровой или рыночной стоимости.
На этом, казалось бы, всё, дар без налога. Однако есть ряд нюансов, которые нередко упускают из вида.
Документы, которые лучше собрать заранее
- Свидетельство о рождении (копия), подтверждает родство.
- Договор дарения в простой письменной форме + акт приёма-передачи.
- Выписка ЕГРН о регистрации права собственности.
- Справка 2-НДФЛ одаряемой (если возникнет спор) — показывает, что никакого «дохода» не было.
Когда может прийти «письмо счастья» от ФНС
Несмотря на законное освобождение, ИФНС может:
- Не увидеть отметок о родстве в документах.
- Получить сведения о сделке из Росреестра, но не отразить основание освобождения.
- Самостоятельно начислить НДФЛ 13 % + штраф 20 % + пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки.
Реальный кейс, 2025 г.
Мать подарила квартиру дочери в 2024 г. Налоговая «забыла» о родстве, в 2025 г. выставила требование: 1,5 млн ₽ «доначислений» (13 % от кадастровой стоимости 12 млн ₽ + пени). Потребовалось:
- Подать уточнённую 3-НДФЛ с приложением свидетельства о рождении.
- Написать заявление на перерасчёт.
- Через 3 месяца долг аннулировали.
Какой все-таки налог придётся платить позже
Даже если при получении квартиры НДФЛ не взимается, налог может возникнуть при её продаже.
| Ситуация | Срок владения для налога в 2026 г. | Размер НДФЛ |
|---|---|---|
| Квартира получена от матери по дарению | 3 года | 0 % (при продаже после 3 лет) |
| Продаю раньше 3 лет | Меньше 3 лет | 13 % от (цена продажи – 1 млн ₽ вычет) или от разницы с рыночной стоимостью |
Совет: если планируете продать раньше 3 лет, оформляйте дарение через «маму → дочь», а не через «бабушку → внучку», чтобы воспользоваться минимальным сроком в 3 года (а не 5 лет).
Пошаговая инструкция: как оформить дарение без риска
- Шаг 1; Соберите документы:
- Паспорта сторон.
- Свидетельство о рождении дочери.
- Выписка ЕГРН.
- Справка об отсутствии долгов по ЖКХ.
- Шаг 2. Заключите договор дарения у нотариуса (необязательно, но ↓ рисков).
- Шаг 3. Подайте заявление в МФЦ/Росреестр на переоформление права.
- Шаг 4. Через 7–9 дней получите новую выписку ЕГРН на дочь.
- Шаг 5. Опционально: сдайте в ИФНС копию договора и свидетельства о рождении, чтобы «закрыть» вопрос досрочно.
Три главных совета от налоговых консультантов
- Сохраняйте доказательство родства на 5 лет — ФНС может «всплыть» позже.
- Не используйте «дарственную» для обхода долгов — сделки могут признать подозрительными.
- При продаже квартиры до 3 лет не забывайте о налоговом вычете 1 млн ₽ или о документальных расходах.
Мама может спокойно подарить квартиру дочери без налога и декларации 3-НДФЛ, потому что они являются близкими родственниками. Главное — иметь при себе подтверждение родства и, при желании, «упередить» ИФНС, сдав копии документов. При последующей продаже жилья НДФЛ не возникнет, если вы подержите объект минимум 3 года.
Если вдруг пришла квитанция о задолженности — не паникуйте, а сразу обращайтесь к налоговому консультанту: в 90 % случаев долг аннулируют после предоставления свидетельства о рождении.