При покупке квартиры за счёт материнского капитала в выписке из ЕГРН часто появляется запись об ограничении прав – это так называемое обременение (залог в пользу продавца). Если продавец умер и у вас нет его подписи‑расписки о получении средств‚ процесс снятия обременения усложняется.
В статье подробно рассмотрены:
- Что представляет собой обременение и какие нормы регулируют его снятие;
- Почему без согласия продавца обременение не может быть снято в Росреестре;
- Какие доказательства (платёжное поручение СФР‚ справки и пр.) могут помочь;
- Пошаговый порядок обращения в суд и перечень необходимых документов;
- Готовые образцы заявлений и справок.
Обременение в ЕГРН при покупке с материнским капиталом
Выписка из ЕГРН может содержать запись вида:
«Срок‚ на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости c ‚ срок: до полного расчёта».
Эта запись – залог в пользу продавца‚ установленный в соответствии с:
- Ч. 5 ст. 488 ГК РФ (залог товара‚ проданного в кредит);
- Ст. 25 Федерального закона № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от № 23 «О применении судами правил о залоге вещей».
Если продавец умер‚ его согласие на снятие залога невозможно получить‚ и регистрационная запись остаётся в реестре.
Почему совместное заявление в Росреестр не работает без продавца
Согласно ст. 25 ФЗ 102‑ФЗ и п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 23:
«Погашение записи об ипотеке (залогe) допускается только при подаче совместного заявления залогодателя и залогодержателя».
Если залогодатель (продавец) умер‚ совместное заявление подать нельзя. В этом случае сотрудники Росреестра правомерно отказывают в снятии обременения и направляют заявителя в судебный порядок.
Что может послужить доказательством полной оплаты?
- Платёжное поручение СФР (Система Фондового Расчёта) – подтверждает перевод средств на счёт продавца;
- Справка из Службы Фонда материнского капитала о перечислении средств за указанную квартиру;
- Копии договоров купли‑продажи‚ акта приёма‑передачи‚ расчётных листов;
- Налоговые справки (2‑недельные формы 2‑НДФЛ) за период‚ когда осуществлялись выплаты.
Эти документы могут быть представлены в суде‚ но в Росреестр они обычно не принимаются без согласия продавца.
Путь через суд: пошаговое руководство
Шаг 1. Подготовка искового заявления
Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. В качестве ответчиков указываются:
- Наследники продавца (если известны);
- Или наследственное имущество продавца;
- В случае невозможности установить наследников – муниципальное образование по месту расположения недвижимости.
Шаг 2. Составление пакета документов
- Исковое заявление (пример шаблона ниже).
- Копия выписки из ЕГРН‚ где указано обременение.
- Договор купли‑продажи и акт приёма‑передачи.
- Платёжное поручение СФР (оригинал + копия).
- Справка из СФР о перечислении материнского капитала.
- Налоговые справки 2‑НДФЛ за последние 2 года (доказывают наличие средств).
- Если есть‚ копия завещания или свидетельства о смерти продавца.
- Опись вложений‚ подписанная заявителем.
Шаг 3. Подача иска
Иск подаётся в канцелярию суда лично‚ через МФЦ или в электронной форме (через Госуслуги). При подаче необходимо оплатить государственную пошлину (по формуле: 2 % от стоимости иного имущества‚ но не менее 4000 руб.).
Шаг 4. Судебное разбирательство
- Суд может вынести исковое предписание о признании залога прекращённым.
- Суд может обязать ответчика (наследников) предоставить сведения о получении средств.
- Суд может истребовать из СФР первичные документы о перечислении средств (ст. 57 ГПК РФ).
Шаг 5. Оформление решения и снятие обременения
После получения судебного решения необходимо:
- Подать в Росреестр заявление о снятии обременения с приложением решения суда.
- Получить выписку из ЕГРН без записи «обременение».
Образцы документов
Исковое заявление о признании залога прекращённым
В ____________________ районный суд Истец: Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 01 123456‚ 123456‚ проживающий по адресу: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 10‚ кв. 5. Ответчик: наследники (или наследственное имущество) умершего Петрова Петра Петровича‚ 1) ФИО наследника‚ 2) ФИО наследника. Исковое заявление о признании залога‚ установленного в отношении квартиры‚ находящейся по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 20‚ кв. 15‚ прекращённым и об удалении записи об обременении из Единого государственного реестра недвижимости. Обстоятельства дела: г. в ЕГРН была внесена запись об обременении в виде залога в пользу продавца – Петрова П.П. (ссылка на выписку из ЕГРН). По договору купли‑продажи от г. квартира была приобретена за счёт средств материнского капитала‚ перечисленных через СФР (приложить платёжное поручение и справку СФР). Продавец П. П. Петров скончался г.; завещание отсутствует‚ наследники не известны. Все расчёты полностью выполнены‚ что подтверждается платёжным поручением СФР № ___ от ___ г. и справкой о полном расходовании материнского капитала. Требования: Признать залог‚ установленный в отношении указанной квартиры‚ прекращённым. Обязать ответчика (наследников/наследственное имущество) предоставить сведения о получении средств. На основании признания залога прекратить запись об обременении в ЕГРН. Приложения: Копия договора купли‑продажи. Копия акта приёма‑передачи. Выписка из ЕГРН с записью об обременении. Платёжное поручение СФР. Справка СФР о перечислении материнского капитала. Справки 2‑НДФЛ за 2024‑2025 гг. Копия свидетельства о смерти продавца. Квитанция об оплате государственной пошлины. Доверенность (если заявление подаёт представитель). Подпись: ___________________
Заявление в Росреестр о снятии обременения (после судебного решения)
В Федеральную службу государственной регистрации‚ кадастра и картографии (Росреестр) От: Иванов И.И.‚ паспорт 45 01 123456‚ 123456‚ адрес: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д.10‚ кв.5. Заявление о снятии записи об обременении (залог) в отношении квартиры‚ находящейся по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д.20‚ кв.15. Основание: решение Московского районного суда от «____» __________ 2026 г. № ___ о признании залога прекращённым (копия решения прилагается). Приложения: Копия решения суда. Копия выписки из ЕГРН (исходная запись). Копия договора купли‑продажи. Платёжное поручение СФР (для подтверждения факта оплаты). Подпись: ___________________
Справка из СФР о перечислении средств
Запрос в СФР оформляется через личный кабинет банка‑корреспондента или через форму «Запрос о предоставлении информации о переводе средств».
Запрос № ___ От: Иванов И.И. Прошу предоставить подтверждение о переводе средств материнского капитала в размере ___ 000 000 ₽ от «____» __________ 2025 г. на счёт Петрова П.П. (ИНН __________)‚ в рамках договора купли‑продажи квартиры‚ адрес: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д.20‚ кв.15.
Практические рекомендации
- Соберите все банковские документы – копии платёжных поручений‚ выписки‚ подтверждения от СФР.
- Если продавец умер‚ получите справку о смерти и‚ если возможно‚ выписку из реестра наследников (можно запросить в МФЦ).
- Обратитесь к юристу‚ который подготовит иск и поможет с истребованием доказательств из СФР.
- Не пытайтесь «обойти» суд‚ предлагая Росреестру лишь платёжные документы – без согласия продавца они не являются основанием для снятия обременения.
- Сохраняйте оригиналы всех документов‚ а также их заверенные копии (нотариальная заверка не обязательна‚ но повышает надёжность).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли снять обременение только по платёжному поручению СФР?
Нет. Платёжное поручение подтверждает факт перевода средств‚ но запись о залоге в ЕГРН может быть снята только по совместному заявлению продавца и покупателя или по решению суда (п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от № 23).
Какие сроки рассмотрения судебного иска?
Суд рассматривает дело в обычном порядке в течение 2–4 месяцев‚ если нет сложных споров о наследстве. При необходимости истребования документов из СФР сроки могут увеличиться до 6–8 месяцев.
Можно ли подать иск к «наследственному имуществу»?
Да. Если наследники неизвестны‚ иск можно направить к наследственному имуществу умершего (ст. 351 ГК РФ) – суд назначит представителя и будет рассматривать дело.
Нужна ли нотариальная заверка копий документов?
Для суда нотариальная заверка не требуется‚ если документы оригиналы. Для подачи в Росреестр рекомендуется приложить заверенные копии‚ чтобы избежать вопросов о подлинности.
Можно ли обжаловать отказ Росреестра без суда?
Отказ в административном порядке может быть обжалован в суд (административный иск)‚ но в случае отсутствия согласия продавца такой путь малоэффективен – суд всё равно вынесет решение о необходимости признания залога прекращённым.
Снятие обременения‚ установленного в пользу продавца квартиры‚ приобретённой с использованием материнского капитала‚ без участия умершего продавца возможно только через судебный порядок. Платёжное поручение СФР и справка о перечислении средств являются важными доказательствами полной оплаты‚ но они не заменяют согласие продавца‚ требуемое для подачи совместного заявления в Росреестр.
Следуйте пошаговому алгоритму:
- Соберите все подтверждающие документы (договор‚ акты‚ платёжные поручения‚ справки из СФР‚ налоговые справки).
- Подготовьте исковое заявление и подайте его в районный суд.
- Получите судебное решение о признании залога прекращённым.
- Подайте в Росреестр заявление о снятии записи об обременении с приложением решения суда.
При правильном оформлении и наличии всех доказательств процесс проходит без особых задержек‚ а запись об обременении будет удалена из ЕГРН‚ что полностью очистит ваш правовой статус на приобретённую квартиру.
Дата публикации: г.