Собрание собственников (общие собрания) – главный орган управления многоквартирным домом. Оно принимает решения, от которых зависит как текущая эксплуатация здания, так и крупные капитальные мероприятия (ремонт, реконструкция, установка вывесок, изменение фасада и т.п.). Поэтому вопрос о том, кто имеет право созвать собрание собственников, является чрезвычайно важным для всех участников жилищных отношений.
Правовая база
Основные нормы, регулирующие созыв и проведение собраний собственников, содержатся в:
- Жилищном кодексе РФ (ст. 40‑48).
- Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» от № 188-ФЗ.
- Уставе (правилах) конкретного ТСЖ/ЖСК, если они существуют.
- Решениях Верховного Суда РФ, в частности постановление о том, что установка рекламной вывески на фасаде многоквартирного дома невозможна без соответствующего решения общего собрания собственников.
Кому принадлежит право созыва собрания?
Согласно Жилищному кодексу РФ, инициатором собрания собственников может выступать любой из перечисленных субъектов:
Собственники (ко‑владельцы)
- Любой собственник, обладающий доле более 1/2 от общей площади жилого помещения (в большинстве случаев – любой собственник, у которого есть хотя бы одна квартира).
- Группа собственников, совокупный долевой интерес которой составляет не менее 1/5 (20 %) от общей доли в праве собственности. Такая группа может подать письменное требование управляющей организации или ТСЖ о созыве собрания.
Управляющая организация (управляющая компания, ТСЖ, ЖСК)
- Если в доме существует правление ТСЖ/ЖСК (совет собственников), оно вправе инициировать созыв собрания в порядке, установленном уставом.
- Управляющая компания, действующая по договору с собственниками, обязана созвать собрание, если это требуется для принятия решений, влияющих на её деятельность (например, изменение договора управления).
Государственные органы
- Органы местного самоуправления (жилищная инспекция, администрация города) могут потребовать созыва собрания в случае необходимости согласования проектов, связанных с изменением фасада, установкой вывесок, проведением капитального ремонта и т.п.
- Суд в порядке вынесенного решения может обязать собственников созвать собрание (например, в спорных вопросах о праве собственности).
Банки‑кредиторы
- Если на помещение наложено ипотечное ограничение, банк‑кредитор может потребовать созыва собрания для принятия решений, затрагивающих его интересы (например, разрешение на реконструкцию).
Условия и порядок созыва собрания
Письменное требование
Инициатор обязан направить письменное требование (письмо, электронное сообщение с подтверждением получения) управляющей организации или правлению ТСЖ с указанием:
- Повода созыва (повестка дня).
- Предлагаемых вопросов для обсуждения.
- Требуемого срока проведения собрания (не менее 10 дней с даты получения требования).
Уведомление собственников
Управляющая организация обязана разместить уведомление о собрании:
- На официальном сайте ТСЖ/ЖСК;
- В общественных местах дома (прихожая, лифт).
- Отправить письма по почте или в электронном виде каждому собственнику.
Срок уведомления – не менее 10 дней до даты проведения собрания (в случае экстренных вопросов – 5 дней, если иное не предусмотрено уставом).
Кворум и порядок голосования
Для того чтобы собрание было правомочным, необходимо соблюдение кворума:
- Для обычных вопросов (утверждение отчетов, выбор правления) – не менее 1/2 от общего количества голосов (по площади).
- Для важных вопросов (капитальный ремонт, изменение фасада, установка вывески) – не менее 2/3 от общего количества голосов (в зависимости от устава).
Голосование может быть открытым, закрытым (тайное) или по доверенности, если иное не предусмотрено уставом.
Пример: установка рекламной вывески
Верховный суд РФ отметил, что установка рекламной вывески на фасаде многоквартирного жилого дома невозможна без соответствующего решения общего собрания собственников. Это решение считается важным вопросом, требующим кворума в 2/3 голосов.
Для реализации проекта требуется:
- Инициировать собрание (например, группа собственников, владеющая 20 % площади, подает письменное требование).
- Включить в повестку дня вопрос «Установка рекламной вывески на фасаде дома».
- Обеспечить кворум не менее 2/3 от всех голосов.
- Провести голосование. Если решение принято, оформить протокол и передать его в муниципальные органы для получения разрешения.
Что делать, если инициатор не может собрать кворум?
В случае невозможности собрать необходимый кворум:
- Повторно объявить собрание с новым сроком (не менее 10 дней) и уведомлением.
- Обратиться в суд с ходатайством о принудительном созыве собрания (суд может установить иной порядок проведения).
- Если вопрос относится к компетенции государственных органов (например, безопасность фасада), можно подать заявление в жилищную инспекцию, которая может инициировать проверку.
Инициировать собрание собственников многоквартирного дома могут как отдельные собственники (при наличии определенного долевого участия), так и коллективные органы управления (ТСЖ, ЖСК), а также государственные структуры и кредиторы. Правильный порядок созыва, соблюдение кворума и документальное оформление решений гарантируют законность принятых мер – будь то обычный бюджетный вопрос или установка рекламной вывески, требующая согласования всех собственников.
Помните: без официального решения собрания любые изменения, влияющие на внешний вид здания, его эксплуатацию или стоимость долей, могут быть признаны недействительными, а их инициаторы – привлечены к ответственности.
Дата публикации: