Если вы продали квартиру в 2025 году и на момент сделки не владели ею минимальный льготный срок, до 30 апреля 2026 года обязаны подать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. В статье разберёмся, кто именно должен отчитываться, как рассчитать налог, какие документы приложить и как быстро заполнить декларацию онлайн.

Когда подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры

• Обязаны подать, если вы продавали объект недвижимости, полученный:
  • по договору купли-продажи, менее 5 лет назад;
  • по наследству или в дар от близкого родственника, менее 3 лет назад;
  • в результате приватизации, менее 3 лет назад.
• Не подаём и не платим, если срок владения превысил установленный минимум на дату государственной регистрации перехода права покупателю.

Напомним: с действует прогрессивная шкала НДФЛ:
13 % — на доход до 2,4 млн ₽ включительно;
15 %, на превышение свыше 2,4 млн ₽.

Сроки и штрафы

Как рассчитать налог к уплате

Сначала определите налоговую базу. Закон даёт два варианта её уменьшения:

Вариант 1 — Имущественный вычет 1 000 000 ₽

База = Доход от продажи – 1 000 000 ₽

Уместен, если вы не можете подтвердить покупательные расходы (утрачены договор/платёжки).

Вариант 2 — Вычет «доход минус расходы»

База = Доход от продажи – Расходы на приобретение – Расходы на ремонт / ипотечные проценты (при наличии документов)

Расходы принимаются только документально подтверждённые (договор купли-продажи, акт приёма-передачи, чеки, выписка банка).

Пример расчёта

Квартира продана за 7 000 000 ₽. Куплена за 5 000 000 ₽, дополнительно потрачено 450 000 ₽ на ремонт. Документы есть.

• База 1: 7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 ₽ → Налог 13 % = 780 000 ₽
• База 2: 7 000 000 – 5 000 000 – 450 000 = 1 550 000 ₽ → Налог 13 % = 201 500 ₽

Выгоднее применить вариант 2 и сэкономить 578 500 ₽.

Минимальная цена 70 % от кадастровой стоимости

Если цена в договоре купли-продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастра. Подавать «заниженную» целью экономии бессмысленно.

Пошаговое заполнение 3-НДФЛ онлайн в Личном кабинете ФНС

1. Вход: авторизуйтесь на сайте lkfl2.nalog.ru через Госуслуги.
2. Создать декларацию: «Жизненные ситуации» → «Продажа имущества» → выберите год 2025.
3. Источник дохода: укажите покупателя (ФИО, ИНН, если есть) и сумму по договору.
4. Применить вычет:
   • если используете вычет 1 000 000 ₽ — отметьте «имущественный вычет» без ввода расходов;
   • если «доход минус расходы», приложите документы и укажите суммы расходов в соответствующем поле.
5. Автоматический расчёт: система покажет налог к уплате и удобную квитанцию.
6. Подпись и отправка: подтвердите ЭЦП (если есть) или распечатайте и отнесите в ИФНС лично.

Какие документы приложить к декларации

• Договор купли-продажи квартиры (копия).
• Расчётный документ (платёжное поручение, квитанция, выписка банка) — подтверждение получения денег.
• Выписка из ЕГРН (бывш. свидетельство о гос. регистрации).
• Документы, подтверждающие расходы (при применении вычета «доход минус расходы»).

Особенности продажи долей

Если квартира продавалась в долях, каждый собственник подаёт свою 3-НДФЛ и может применять вычет 1 000 000 ₽ пропорционально своей доле или по договорённости (если доли выделялись как самостоятельные объекты).

Частые ошибки и советы

• Ошибка: подача «бумажной» формы без кода налогового органа; Используйте только актуальный код ИФНС по месту регистрации.
• Ошибка: неиспользование вычета. Даже если у вас был «бартер» квартиры, всегда сравнивайте оба варианта.
• Совет: если квартиру продали и в том же году купили новую, можно заявить двойной вычет: уменьшить доход от продажи и получить имущественный вычет на покупку (не более 2 млн ₽).

1. Определили срок владения – менее льготного? → Декларируем.
2. Расчитали базу двумя способами – выбрали выгодный.
3. Собрали документы до 30 апреля 2026.
4. Сформировали 3-НДФЛ в ЛК ФНС → отправили.
5. Оплатили налог до 15 июля 2026.

Следуя этой инструкции, вы без труда отчитаетесь перед налоговой и законно минимизируете налог при продаже квартиры. Удачной подачи!