Актуально на
Что изменилось с 1 сентября 2022 года
С вступил в силу Федеральный закон № 351-ФЗ, который внёс радикальные изменения в Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ. Теперь:
- Запрещено выделять доли менее 6 м² жилой площади на одного собственника;
- Так называемые «микродоли» (1/100, 1/50 и менее) нельзя зарегистрировать в Росреестре;
- Ограничение касается всех новых сделок: продажи, дарения, наследования, раздела имущества.
Зачем вводили запрет
Законодатели преследовали две основные цели:
- Борьба с «профессиональными поселенцами», которые скупали крошечные доли и мешали жить добросовестным собственникам.
- Предотвращение фиктивных регистраций по адресу «микродолей» без намерения реально проживать.
Цитата из пояснительной записки к закону: «…приобретая доли 1/1000 и менее, недобросовестные граждане получали право вселяться в квартиру, доводя остальных собственников до невозможности нормально пользоваться жильём».
Какие доли считаются «незначительными» в 2025-2026 годах
| Тип квартиры | Минимально допустимая доля на одного собственника |
|---|---|
| Однокомнатная | Не менее 6 м² |
| Двухкомнатная | Не менее 44 м² общей площади квартиры ⇒ минимум 6 м² на долю |
| Трёхкомнатная | Не менее 56 м² |
| Четырёхкомнатная и более | Не менее 70 м² |
Исключения из правила
- Доли, возникшие до , сохраняют законную силу, но их нельзя увеличить или уменьшить до размера < 6 м².
- Наследование по закону или завещанию — если площадь доли < 6 м², наследник получает денежную компенсацию, а не саму долю.
- Раздел имущества супругов — суд может отступить от 6 м², если это не нарушает права детей и добросовестных собственников.
Процедура признания доли «незначительной» и её выкуп
Шаг 1. Судебное обращение
Добросовестный собственник подаёт иск:
- О признании доли незначительной (менее 6 м²).
- О выкупе этой доли по рыночной цене.
Шаг 2. Оценка рыночной стоимости
Назначается независимая экспертиза. Стоимость «микродоли» часто составляет от 50 000 руб., тогда как ранее она могла достигать 200-300 тыс. руб.
Шаг 3. Решение суда
Если суд признаёт долю незначительной, он:
- Обязывает остальных собственников выплатить компенсацию;
- Выносит определение о переходе доли к остальным собственникам.
Как оформить продажу доли ≥ 6 м² в 2026 году
Необходимые документы
- Договор купли-продажи доли (обязательное нотариальное удостоверение с 2026 года).
- Согласие всех собственников или уведомление о продаже за 30 дней.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие ареста/запрета.
- Кадастровый паспорт и технический план квартиры.
Пошаговая инструкция
- Согласование: уведомить остальных собственников в письменной форме (или получить нотариальное согласие).
- Оценка: заказать отчёт независимого оценщика.
- Договор: составить у нотариуса, указать точную долю (например, 8/100) и цену.
- Регистрация: подать документы в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.
- Оплата налога: НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн руб. либо воспользоваться вычетом.
Налоги при продаже доли в 2025-2026
- Льготный срок владения: если доля владеется ≥ 3 года (при наследовании/дарении) или ≥ 5 лет (при покупке), НДФЛ не платится.
- Имущественный вычет: до 1 млн руб. на одну сделку.
Ответы на частые вопросы
Можно ли подарить долю 5 м² ребёнку?
Нельзя. Даже при дарении минимальный порог 6 м² сохраняется.
Что делать, если доля была куплена в 2021 году и составляет 4 м²?
Доля остаётся вашей, но вы не можете выделить ещё более мелкую долю из неё. При желании продать — потребуется суд для признания доли незначительной.
Надо ли нотариуса при продаже доли 7 м²?
Да. С 2026 года все сделки с долями требуют нотариального удостоверения независимо от размера.
С 2022 года «микродоли» в квартирах стали невозможны. Минимальный порог — 6 м² на одного собственника. При наличии более старых «крошечных» долей их можно признать незначительными и выкупить через суд. Для новых сделок строгое соблюдение нормативов и нотариальное оформление обязательны.
Обновлено . Перед любыми действиями консультируйтесь с квалифицированным юристом или нотариусом.