Важно: с 2025 года при продаже недвижимости действует прогрессивная шкала НДФЛ (13 %/15 %/20 %).
Однако для большинства собственников налог можно свести к нулю, если правильно выбрать вычет и соблюсти срок владения.
Ниже — всё, что нужно знать о декларации 3-НДФЛ в 2026 году.

Когда нужно подавать 3-НДФЛ?

Декларация обязательна, если:

• вы продали квартиру, комнату, долю, дом, земельный участок;
• срок владения имуществом меньше минимального (см. таблицу ниже);
• доход от продажи больше 1 млн ₽ или вы не использовали вычет «по расходам».

Минимальный срок владения, после которого налог = 0

Если срок прерывался хоть на один день (продавали и снова покупали), отсчёт начинается заново.

Какие ставки применяються в 2026 году?

Прогрессивная шкала от дохода от продажи (а не от годового дохода!):

1. до 2,4 млн ₽ — 13 %;
2. 2,4–5 млн ₽ — 15 %;
3. свыше 5 млн ₽ — 20 %.

Ключевой момент: применяя имущественный вычет, налогооблагаемую базу можно снизить до нуля, и тогда даже высокая ставка не «сработает».

Два способа уменьшить налог

3.1 Вычет 1 млн ₽ (ст. 220 НК РФ)

• просто уменьшаем доход на 1 000 000 ₽;
• не нужно подтверждать расходы;
• выгодно, если квартира была получена бесплатно (дар, наследство).

3.2 Вычет «по расходам»

• уменьшаем доход на фактически документально подтверждённые расходы (стоимость покупки, ДДУ, маткапитал, ипотечные %, ремонт);
• требуются договор купли-продажи, платёжные поручения, чеки, акты приёмки;
• выгодно, если покупали дорого и продаёте не намного дороже.

Пример: купили квартиру за 4,2 млн ₽, продали через 2 года за 4,5 млн ₽.
Налог = (4,5 млн – 4,2 млн) × 13 % = 39 000 ₽ вместо 325 000 ₽ без вычета.

Сроки сдачи и уплаты

При продаже в последний день 2026 (31 декабря) сроки остаются такими же, до 30.04 и 15.07 соответственно.

Как заполнить 3-НДФЛ онлайн: чек-лист

1. Авторизуйтесь в «Личном кабинете ФНС» через Госуслуги.
2. Выберите «Подача налоговой декларации» → «Сформать декларацию онлайн».
3. Шаг 1: данные о продавце (ФИО, ИНН, паспорт).
4. Шаг 2: доходы → «Доходы от продажи недвижимости» → код дохода 1510.
5. Укажите:
   • дата регистрации перехода права (из выписки ЕГРН);
   • цена продажи по договору;
   • выбранный вычет: 1 млн ₽ или «по расходам»;
   • сумму вычета (1 000 000 или ваши расходы).
6. Загрузите:
   • ДКП / ДДУ;
   • выписку ЕГРН;
   • платёжки/чеки при вычете по расходам.
7. Проверьте расчёт, подпишите ЭЦП (СМС-код от Госуслуг).
8. Отправьте. Статус «Принято» появится в течение 3-7 дней.

Частые ошибки

• Не учли материнский капитал — забудьте, и вычет «урежут» на эту сумму.
• Указали нулевую цену в договоре, ФНС сравнит с кадастровой стоимостью × 0,7 и доначислит.
• Забыли про долевую собственность — вычет делится пропорционально долям.
• Отчёт по старой форме — обновляйтесь в личном кабинете, форма меняется ежегодно.

Что делать, если налог всё-таки равен нулю?

Даже при нулевом налоге обязательно подайте 3-НДФЛ, иначе — штраф 1 000 ₽ минимум. В поле «Сумма налога к уплате» поставьте 0.

Вопросы? Звоните в call-центр ФНС: ###-###-#### или пишите через чат в «Личном кабинете».