Сдача нежилого помещения в аренду ― один из самых стабильных способов пассивного дохода. С 2026 года для самозанятых в России сохранились упрощённые правила: никаких квартальных отчётов в налоговую‚ никакой бухгалтерии‚ никаких страховых взносов «за себя». Главное — соблюдать три ключевых условия: статус самозанятого‚ нежилой фонд и договор до 2‚4 млн руб. в год. Ниже разберём всё по шагам.

Проверяем право собственности и назначение помещения

Откройте выписку из ЕГРН (заказывается через Госуслуги или Росреестр). В ней должно быть:

• Вид объекта — «Нежилое помещение» (офис‚ склад‚ торговый павильон‚ МАФ).
• Правообладатель, вы лично или ваш ИП/самозанятый.
• Разрешённое использование — «коммерческое»‚ «торговое»‚ «офисное» и т.д. Не подойдёт «для проживания» или «вспомогательное».

Важно: если в ЕГРН указано «жилое»‚ перепрофилировать можно только после согласования в администрации и внесения изменений в ЕГРН. Иначе аренда будет незаконной.

Регистрируемся как самозанятый (если ещё не)

Регистрация занимает 5 минут:

1. Скачиваем приложение «Мой налог» (iOS/Android).
2. Вводим ИНН и паспортные данные‚ подтверждаем СМС-кодом.
3. Выбираем регион и вид деятельности: «Сдача в аренду имущества».
4. Получаем электронный статус и QR-код.

Налоговая пришлёт уведомление в течение 1 дня. Начисляется налог 4 % от доходов физлиц и 6 % от доходов ИП/юрлиц. Отчёт формируется автоматически‚ оплата — до 28 числа следующего месяца.

Готовим договор аренды: что учесть в 2026 году

Форма договора

Можно:

• Простая письменная форма (2 экземпляра).
• Электронная подпись через Госуслуги.Договор (бесплатно).

Обязательные пункты

1. Стороны: «Арендодатель — самозанятый ФИО ИНН…»‚ «Арендатор — …».
2. Предмет: кадастровый номер‚ адрес‚ общая площадь‚ этаж.
3. Срок: от 1 дня до 5 лет (если больше — нужна госрегистрация).
4. Цена: фиксированная ставка + коммунальные услуги (если переуступаются).
5. Ответственность: штрафы за просрочку аренды‚ залоговую сумму.
6. Условия расторжения: 30 дней письменного уведомления.

Ограничение по доходу самозанятого

Ежегодный доход не должен превышать 2‚4 млн руб. Если планируете больше‚ регистрируйте ИП на патенте или УСН.

Как выставить чек арендатору через «Мой налог»

Шаги в приложении:

1. Открываем раздел «Доходы → Создать чек».
2. Выбираем категорию «Аренда недвижимости».
3. Указываем сумму (без НДС)‚ ФИО арендатора‚ срок аренды (месяц).
4. Отправляем чек через СМС‚ WhatsApp или e-mail.

Чек = актом об оказании услуг. Архивируйте в облаке; он хранится 4 года.

Платим налог и смотрим лимиты

Пример: аренда офиса юрлицу за 50 000 ₽/мес. → 600 000 ₽ в год → налог 36 000 ₽ (6 %).

Нужно ли удерживать НДФЛ с арендатора?

Нет. Самозанятый не является налоговым агентом. Арендатор (физлицо) сам уплатит НДФЛ‚ если не использует «Мой налог».

Какие ещё налоги могут быть

• Имущественный налог, платится как обычно (ставка 0‚1–2 % от кадастровой стоимости).
• Налог на доходы — уже заменяется налогом самозанятого.
• УСН или патент — если превышен лимит 2‚4 млн руб.

Чек-лист перед сдачей помещения

1. ✔ Выписка из ЕГРН: нежилое помещение.
2. ✔ Статус самозанятого активирован.
3. ✔ Арендатор проверен (без долгов‚ без банкротства).
4. ✔ Договор подписан‚ залог перечислен.
5. ✔ Чек выставлен‚ налог оплачен.
6. ✔ Акт приёма-передачи составлен.
7. ✔ ОСАГО/КАСКО на помещение оформлено (по желанию).

Подводные камни и частые вопросы

Можно ли сдать нежилое помещение самозанятому‚ если оно в ипотеке?

Да‚ если ипотечный договор не запрещает субаренду. Получите письменное разрешение банка.

А если арендатор хочет «в конверте»?

Откажитесь. Без чека налоговая автоматически выставит штраф 20 % от суммы.

Что делать при просрочке арендатора?

1. Фиксируем просрочку (фото счётчиков‚ переписка).
2. Отправляем претензию заказным письмом.
3. Через 30 дней — подаём в суд мировому судье.

Сдача нежилого помещения самозанятому в 2026 году, это просто: регистрируемся в «Мой налог»‚ заключаем договор‚ выставляем чеки‚ платим 4–6 % налога. Главное не превышать лимит 2‚4 млн руб. в год и не сдавать жилые квартиры. Соблюдайте чек-лист‚ и арендный доход будет легальным и максимально «чистым».