Зачем вообще разделять цену дома и участка?

Налоговая выгода: при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет), налог на доходы физлиц (НДФЛ) начисляется именно с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами. Если цена «заморожена» в одной сумме, придётся доказывать, какая её часть относится к дому, а какая — к участку. Заранее прописанные суммы экономят время, нервы и деньги.
Бухгалтерия и ипотека: банки и застройщики часто требуют разбивки, чтобы корректно учесть залоговое имущество.
Споры между сторонами: чёткое распределение цены минимизирует риски судебных разбирательств.

Что говорит закон (ст. 554, 555 ГК РФ)

В договоре должен быть указан:

• точный адрес и кадастровые номера объекта недвижимости;
• цена в рублях;
• порядок, сроки и форма оплаты.

Важно: закон разрешает установить как единую цену, так и раздельные цены на каждый объект. Применяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), то есть стороны могут включить «любое другое условие, которое для одной из сторон является важным».

Готовим разбивку цены: какие цифры указывать

Опираемся на кадастровую стоимость

В ЕГРН для дома и участка сегодня прописаны кадастровые значения — это первый ориентир. Обычно они ниже рыночных, но позволяют выбрать «безопасный» минимум, ниже которого цену занижать нельзя, иначе налоговая может пересчитать НДФЛ.
Пример (условный):

• Кадастровая стоимость дома, 4 500 000 ₽;
• Кадастровая стоимость участка — 1 300 000 ₽;
• Соотношение ≈ 77,6 % к 22,4 %.

В договоре можно зафиксировать ту же пропорцию или увеличить долю дома (например, 82 % / 18 %), если он реально дороже.

Учитываем рыночную оценку

Независимый оценщик за 5-7 тыс. ₽ подготовит отчёт о рыночной стоимости. Он пригодится:

• если покупатель берёт ипотеку;
• если продавец продаёт раньше минимального срока и хочет уменьшить налогооблагаемую базу.

Отчёт можно приложить к договору.

Примерный фрагмент договора

<p>
<b>3.1.</b> Общая цена настоящего договора составляет <b>7 800 000 (семь миллионов восьмисот тысяч) рублей 00 копеек</b>, в т.ч.:
<ul>
 <li>Стоимость жилого дома (кадастровый № 50:23:020203:123) — <b>6 396 000 ₽</b>;</li>
 <li>Стоимость земельного участка (кадастровый № 50:23:020203:456), <b>1 404 000 ₽</b>;</li>
</ul>
</p>
<p>
<b>3.2.</b> Покупатель перечисляет денежные средства в следующем порядке: 50 % в день подписания настоящего договора, 50 % — в течение 30 календарных дней после регистрации перехода права собственности в ЕГРН.
</p>

Что делать, если продаём с рассрочкой или ипотекой

1. Рассрочка: в договоре фиксируем ежемесячные платежи и привязываем их к конкретному объекту (например, первые 4 млн ₽ идут на погашение долга за дом, остальные — за участок).
2. Ипотека: банк залоговой стоимостью покрывает дом (в большинстве случаев), поэтому в договоре цена дома должна быть не ниже суммы кредита + первоначального взноса.

Подводные камни и практические советы

Слишком низкая цена участка

Если указать, что участок стоит 50 000 ₽, а дом — 7 750 000 ₽, налоговая увидит занижение по земле и может доначислить НДФЛ покупателю при последующей продаже. Оптимально держать долю земли не ниже 15 % от общей цены.

Земля арендована

Если участок находится в аренде, его «стоимость» — это выплата за выкуп права аренды (редемпция). Тогда в договоре прописываем:

<p>
Стоимость жилого дома, 7 300 000 ₽; компенсация за переуступку права аренды земельного участка — 500 000 ₽.
</p>

Нотариальное удостоверение

Для домов с землёй, расположенных в Московской области, нотариус требует приложить:

• выписку из ЕГРН;
• справку об отсутствии задолженности по налогам;
• оценку, если цена существенно отличается от кадастровой.

Чек-лист перед подписанием

Краткий итог

Чёткая разбивка цены дома и участка — это не просто «бюрократия», а:

• способ сэкономить на налогах;
• гарантия для банка и страховой;
• защита от претензий будущих покупателей или налоговой.

Документируйте всё на этапе подготовки, сверяйте с кадастровой и рыночной оценкой, и сделка пройдёт без сюрпризов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.