Актуально на 20 апреля 2026 года

Почему вопрос расторжения стал особенно острым в 2025–2026 годах

С 1 января 2025 года при покупке дома за материнский капитал обязательно предоставляется заключение о пригодности жилого помещения. Не­ожиданно для многих семей уже после сделки выяснилось:

• дом признан непригодным для проживания;
• объект не подключён к необходимым инженерным сетям;
• существенные дефекты скрыты продавцом.

В результате Пенсионный фонд замораживает перечисление остатка средств, а покупатели вынуждены инициировать расторжение договора и возврат маткапитала. Параллельно участились уголовные дела по статье «Мошенничество при получении выплат» – например, в Иркутской области две жительницы Братска оформили фиктивную покупку дома и пытались обналичить средства.

Два пути расторжения: досудебный и судебный

Досудебное соглашение сторон

Если продавец согласен вернуть деньги и забрать дом, процедура проходит без суда:

1. Стороны подписывают дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором:
• фиксируют сумму возврата;
• устанавливают сроки передачи дома продавцу;
• определяют судьбу материнского капитала – возврат в ПФР или перевод на другой объект.
2. Дом передаётся по актам приёма-передачи.
3. Покупатель обращается в ПФР с заявлением о возврате средств маткапитала (форма заявления утверждена приказом Минтруда № 889н от 2024 г.).
4. Регистратор Росреестра вносит запись о прекращении права собственности покупателя и восстановлении права продавца.

Важно: если сделка была полностью оплачена маткапиталом, деньги возвращаются исключительно на счёт ПФР, а не на личный счёт покупателя.

Судебное расторжение

Когда продавец отказывается возвращать средства или дом скрытно продан третьим лицам, единственный вариант – исковое заявление в суд.

На каких основаниях можно требовать расторжения

• Существенные недостатки дома, не указанные в договоре (п. 2 ст. 475 ГК РФ).
• Обман, умышленное сокрытие дефектов (ст. 179 ГК РФ – сделка под влиянием заблуждения).
• Нарушение сроков передачи объекта (п. 1 ст. 458, ст. 486 ГК РФ).
• Дом не соответствует заключению о пригодности, полученному покупателем до (применяется переходная норма Постановления Правительства № 2013 от ).

Пошаговая инструкция

1. Претензия продавцу (30 дней на добровольный отклик).
2. Исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома.
• Цена иска – сумма материнского капитала + расходы на экспертизы.
• Прилагаемые документы:
  • договор купли-продажи;
  • переписка с ПФР о заморозке средств;
  • квитанции, чеки.
3. Обеспечительные меры: наложение ареста на дом, запрет отчуждения.
4. Судебное заседание. В 2026 г. суды требуют:
   • страхового полиса ОСАГО-эксперта (новое требование ФССЦ);
   • видеозапись осмотра дома.
5. Решение суда:
• расторжение договора;
• обязание продавца вернуть деньги на счёт ПФР;
• взыскание неустойки (0,5 % за каждый день просрочки, но не более цены договора).
6. Исполнительное производство через ФССП.

Особенности при наличии материнского капитала

Роль Пенсионного фонда

Даже если суд удовлетворяет иски покупателя, деньги возвращаются только на счёт ПФР. Для перевода средств на другой объект нужно:

1. Получить новое распоряжение ПФР на приобретение другой недвижимости.
2. Уложиться в 8 месяцев с момента возврата средств.

Ответственность за мошенничество

Если покупатель умышленно заключил фиктивную сделку для обналичивания маткапитала, следствие квалифицирует действия по ч. 3 ст. 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат). Судебная практика 2025–2026 гг.:

• штраф до 500 000 ₽;
• обязательные работы до 480 часов;
• возмещение ущерба ПФР в полном объёме.

Практические советы в 2026 году

До подписания договора:

• Закажите двойную экспертизу: техническую и правовую (новые требования Минстроя № 123/2025).
• Проверьте дом в Реестре недвижимости на обременения.
• Никогда не подписывайте только предварительный договор без указания конечной даты основного договора (судебные споры 2025 г. показали: если дата не указана, шансы расторгнуть сделку снижаются на 30 %).

Если заметили проблемы после сделки:

1. Сразу направьте письменную претензию продавцу заказным письмом с уведомлением.
2. Зафиксируйте дефекты: акт пригодится в суде (благо, с 2026 г. допускается видео-акты с электронной подписью).
3. Обратитесь к юристу в течение 10 дней – в 2025 г. Верховный Суд РФ указал, что просрочка может трактоваться как «согласие с состоянием объекта».

Расторгнуть договор купли-продажи дома, купленного за счёт материнского капитала, в 2026 году возможно, но:

• требуется жёсткое документальное подтверждение непригодности объекта;
• деньги возвращаются исключительно на счёт ПФР;
• любые попытки «обналичить» маткапитал влекут уголовную ответственность.

Памятка на холодильник: при заключении сделки всегда проверяйте дом дважды, подписывайте основной договор сразу и храните все чеки и экспертизы. Тогда в случае проблем вы сможете вернуть средства и сохранить своё право на улучшение жилищных условий для семьи.

Статья подготовлена по материалам официальных источников: Постановление Правительства РФ № 2013 , судебная практика Верховного Суда РФ за 2025 г., данные ПФР и Росреестра. Для персональной консультации обращайтесь к аккредитованному юристу по недвижимости.