Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Зачем вообще важна точность округления
При покупке квартиры в новостройке в договоре долевого участия (ДДУ) указывается проектная площадь, выверенная по чертежам. После ввода дома в эксплуатацию специалисты БТИ выполняют обмерный план, где фиксируют фактическую площадь. Именно из-за различий в правилах округления между проектом и БТИ возникают споры: застройщик может потребовать доплату, а дольщик – перерасчёт в свою пользу.
Какие площади бывают в документах
- Проектная – указана в ДДУ, берётся из ПД (проектной документации), округляется до сотых долей метра (0,01 м²).
- Фактическая – результат натурных замеров БТИ, округляется до десятых долей (0,1 м²) согласно приказу Росреестра № П/0393 от .
- Кадастровая – фиксируется в ЕГРН на основании обмерного плана БТИ, округляется до 0,1 м².
Официальные правила округления (приказ № П/0393)
На стадии натурных измерений
Все линейные размеры комнат замеряются с точностью до 1 см (0,01 м).
Далее площадь каждой комнаты (или единого помещения) рассчитывается по формуле геометрической фигуры и округляется до 0,1 м².
На стадии занесения в кадастр
Суммарная площадь квартиры округляется до одного десятого квадратного метра.
Пример: 55,67 м² по натурам → в ЕГРН запишут 55,7 м²;
Особые случаи
- Лоджии и балконы – учитываются с понижающими коэффициентами (0,3 и 0,5), но округляются так же – до 0,1 м².
- Ниши и короба – если глубина ≥ 0,2 м и ширина ≥ 0,8 м, их площадь включается в общую, округляется до десятых.
Откуда берётся расхождение: ДДУ vs. БТИ
| Догумент | Точность округления | Возможное расхождение |
|---|---|---|
| ДДУ | 0,01 м² | ± до 0,05 м² за счёт проекта |
| Обмерный план БТИ | 0,1 м² | ± до 0,09 м² из-за округления |
Что говорит закон о доплате или перерасчёте
- Разница ≤ 5 % (или ≤ 1 м² у некоторых застройщиков) – стороны не перерасчитывают плату.
- Разница > 5 % – застройщик может требовать доплату только за превышение сверх 5 %.
Пример: ДДУ – 45,00 м², БТИ – 46,00 м². Доплата начисляется только за 0,25 м² (5 % от 45 = 2,25 м² превышены; 46 – 45 = 1,00 м²; 1,00 – 0,75 = 0,25 м²). - Если квартира меньше, чем в ДДУ – дольщик имеет право на уменьшение цены.
Как оспорить обмеры БТИ: пошаговая инструкция
- Сделать независимый замер – пригласить кадастрового инженера, специалиста CityProf или другую аккредитованную фирму.
- Сравнить планы – проверить, правильно ли БТИ учёл ниши, короба, выступы.
- Подать заявление в МФЦ на внесение изменений в ЕГРН, приложив:
- экспертное заключение с подробным расчётом;
- копию обмерного плана БТИ;
- копию ДДУ.
- В суде – если застройщик настаивает на оплате сверх лимита 5 %, экспертное заключение становится доказательством вашей позиции.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли оспорить именно «принцип округления»?
Нет. Росреестр и БТИ обязаны придерживаться приказа № П/0393. Оспариваются только фактические замеры, а не математический метод округления.
Почему в договоре сотые доли, а БТИ – десятые?
Проектная документация оперирует более точными значениями. БТИ округляет для единообразия кадастровых сведений и упрощения расчёта налога.
Как быстро принимают исправления?
МФЦ передаёт заявление в Росреестр в течение 5 рабочих дней, исправления вносятся в течение 7–10 рабочих дней при наличии полного пакета документов.
Самое главное – не путать точность проектной площади (0,01 м²) с правилами округления БТИ (0,1 м²). Расхождение до 5 % считается допустимым и не требует доплаты. Если вы уверены в ошибке замеров, закажите независимую экспертизу и смело отстаивайте свои права, опираясь на нормативные акты и судебную практику.
Будьте внимательны на приёме квартиры – сэкономьте свои деньги и нервы!