Актуально на 20 апреля 2026 г. С 2025 года в НК РФ действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13 % — при доходах до 2,4 млн ₽ включительно и 15 % — на сверхдоход. Ниже разберём все тонкости расчёта налогооблагаемого дохода при продаже квартиры и правильное отражение суммы в декларации 3-НДФЛ.

Определяем, нужно ли вообще платить налог

• Минимальный срок владения — 3 или 5 лет. Если квартира находилась у вас дольше → доход освобождён от НДФЛ, декларацию сдавать не нужно.
• Исключения: наследство/подарок от близкого родственника, единственное жильё и др. (подробности — в Письме ФНС от № БС-4-11/3461@).

Какая ставка НДФЛ применяется в 2025-2026

Алгоритм расчёта налогооблагаемого дохода

Шаг 1. Установить базу из договорной цены и кадастровой стоимости

До 2026 года применяется правило «70 % кадастра»:

1. Берём кадастровую стоимость на (ЕГРН-выписка).
2. Умножаем на 0,7 → получаем контрольное значение.

Шаг 2. Выбираем максимальное значение

Налогооблагаемый доход = max(Цена по договору; Кадастровая стоимость × 0,7)

Шаг 3. Применяем вычет или расходы

• Вычет 1 000 000 ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — если расходы не подтверждены.
• Фактические расходы, подтверждённые документами (ДДУ, акты, чеки).

Пример расчёта с числами

Исходные данные:

• Договорная цена — 6 000 000 ₽;
• Кадастровая стоимость — 4 000 000 ₽;
• Владение, 1,5 года (меньше 3 лет);
• Расходы при покупке 3 года назад — 4 200 000 ₽ (есть ДДУ, платёжки).

Алгоритм:

1. Контрольное значение: 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000 ₽ < 6 000 000 ₽ → берём 6 млн.
2. Уменьшаем на расходы: 6 000 000 – 4 200 000 = 1 800 000 ₽ — налогооблагаемая база.
3. Налог: 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽; превышение 1 800 000 – 2 400 000 = –600 000 (нет) → итого 234 000 ₽.

Как отразить доход в декларации 3-НДФЛ (форма 2026)

Приложение 1 (доходы)

• Код дохода:
  • 1510, квартира, комната, жилой дом;
  • 1511 — доля в квартире;
  • 1521 — нежилое помещение.
• Строка 030, цена по договору.
• Строка 040 — кадастровая стоимость × 0,7.
• Строка 050 — итоговый доход (максимум из 030 и 040).

Приложение 6 (имущественные вычеты)

• 010 — сумма вычета (1 000 000 ₽ или сумма расходов).
• 020 — код объекта (1 — квартира, 2 — доля).

Расчёт к приложению 1

Заполняется автоматически в «Личном кабинете налогоплательщика» после ввода кадастрового номера и суммы договора.

Сроки подачи и уплаты

• Декларация — до 30 апреля 2026 года за 2025 год.
• Уплата налога — до 15 июля 2026 года.

Частые ошибки

1. Не учитывают «70 % кадастра» и указывают только договорную цену.
2. Путают коды доходов 1510 и 1511 (доля квартиры).
3. Забывают приложить ЕГРН-выписку, подтверждающую кадастровую стоимость.

Готовый шаблон 3-НДФЛ

Скачайте бланк 2026 года и пример заполнения по ссылке на сайте ФНС России.

Чтобы правильно рассчитать доход от продажи квартиры в 3-НДФЛ:

1. Сравните договорную цену с 70 % кадастровой.
2. Вычтите 1 млн ₽ или подтверждённые расходы.
3. Укажите результат в строке 050 расчёта к приложению 1 и в приложении 6.

Если остались вопросы — задайте их в «Личном кабинете» ФНС или через онлайн-сервис «НДФЛ-Калькулятор».