Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — это административная процедура, сопровождающаяся перераспределением публичных прав, и в ряде субъектов Российской Федерации она облагается специальной платой. Её размер определяется методиками, основанными на концепции Land Value Capture (LVC) — «захват стоимости земли». В статье разберёмся, из каких элементов складывается плата, как проходит расчёт, а также куда подавать документы.

Что такое плата за изменение ВРИ и почему она взимается

В 2024–2025 гг. ряд регионов (Московская область, Москва, Санкт-Петербург и др.) ввели обязательный платёж при переводе земельного участка в категорию с более высокой доходностью. Например, перевод из «под индивидуальное жилищное строительство» в «многоэтажное строительство» увеличивает потенциальную рыночную стоимость, и государство стремится «забрать» часть прироста через коэффициенты.

Правовые основания

Конкретный порядок и формулы закреплены в законах субъектов. Для Московской области это:

• ст. 5.1 Закона МО № 150/2014-ОЗ «О плате за изменение ВРИ»;
• Методика № 247-ПП (Методика расчёта коэффициентов ВРИ и местоположения).

Формула расчёта

Базовая формула (Московская область)

С = КС × (К_ВРИ2 – К_ВРИ1) × К_М × 15 %

Где:

• КС — кадастровая стоимость участка на дату обращения;
• К_ВРИ1 — коэффициент старого вида разрешенного использования;
• К_{ВРИ2 — коэффициент нового ВРИ;}
• К_{М — коэффициент местоположения (от 0,3 до 3,0);}
• 15 % — ставка, закрепленная законом.

Пример расчёта

Дано:

• Кадастровая стоимость: 5 000 000 ₽;
• Старое ВРИ: «Индивидуальное жилищное строительство» (К_ВРИ1 = 0,6);
• Новое ВРИ: «Многоэтажное жилищное строительство» (К_ВРИ2 = 1,8);
• Коэффициент местоположения: 1,5 (близость к МКАД).

Расчёт:

С = 5 000 000 × (1,8 − 0,6) × 1,5 × 0,15 = 5 000 000 × 1,2 × 1,5 × 0,15 = 1 350 000 ₽

Пошаговый алгоритм изменения ВРИ

1. Получите выписку ЕГРН (на Госуслугах, 350 ₽ в электронном виде).
2. Определите текущий и целевой ВРИ — сверьтесь с классификатором.
3. Рассчитайте плату через онлайн-калькулятор МФЦ МО или вручную по формуле.
4. Подайте заявление в МФЦ или в электронном виде через портал mosreg.ru.
5. Оплатите квитанцию в течение 30 дней после утверждения акта перевода.

Куда подавать заявление (Московская область)

Особенности других регионов

Москва:

• Применяет коэффициенты доходности с учётом зональной надбавки;
• Ставка 5–25 % от прироста кадастровой стоимости.

Санкт-Петербург:

• Вводится пилот с 2026 г.; формула аналогична, но коэффициенты местоположения отличаются.

Остальные регионы:

• По умолчанию изменение ВРИ бесплатно, но могут быть свои региональные сборы.

Позиция Верховного Суда РФ

В Определении по делу 4-КГ24-71-К1 от Верховный Суд указал:

• суду следует проверять корректность применённых коэффициентов и кадастровой стоимости;
• решение о взыскании платы не может быть вынесено без доказательства фактического увеличения рыночной стоимости участка.

Критика и перспективы LVC в России

Ключевые аргументы против:

• Недостаточная инфраструктура для объективной оценки К_ВРИ;
• Риск двойного налогообложения (аренда + плата за ВРИ);
• Сложность обжалования корректирующих коэффициентов.

Варианты совершенствования:

• ввести долгосрочные графики коэффициентов;
• связать плату с долями инфраструктурных взносов в новые объекты;
• реализовать скидки за строительство социального жилья.

1. Получите ЕГРН выписку → 350 ₽ (1–3 дня).
2. Определите К_ВРИ1 и К_ВРИ2 по Методике 247.
3. Рассчитайте плату по формуле.
4. Подайте заявление на портале МФЦ/Госуслуги.
5. Оплатите в течение 30 дней после положительного решения.

Важно! Данные коэффициенты и ставки могут меняться ежегодно. Перед подачей документов сверяйтесь с актуальной редакцией закона вашего региона.