Важно: в 2026 году действуют те же правила, что и в 2025 году. Ниже — подробная инструкция, как избежать уплаты НДФЛ при продаже нежилого помещения.

Основное правило: 5-летний срок владения

Если нежилое помещение:

• не использовалось в предпринимательской деятельности (не сдавалось в аренду, не числилось на УСН/ОСНО и т.д.);
• находилось в собственности более 5 лет подряд,

то доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью.
Ни декларации 3-НДФЛ, ни налога платить не нужно.

Когда налог платить всё-таки придётся

1. Срок владения меньше 5 лет (и помещение не было использовано в бизнесе).
2. Любой срок владения, если помещение использовалось в предпринимательской деятельности (сдавалось в аренду, числилось на УСН/ОСНО и т.д.).
3. Индивидуальные предприниматели всегда платят налог с продажи нежилой недвижимости вне зависимости от срока владения.

Как рассчитать налог, если льгота не применяется

Налоговая база = цена продажи − документально подтверждённые расходы на покупку (или 1 млн ₽, если расходы не подтверждены).

Пример:
Продали помещение за 8 000 000 ₽, купили за 6 500 000 ₽.
Налог = (8 000 000 − 6 500 000) × 13 % = 195 000 ₽.

Пошаговая инструкция «0 ₽ налога»

1. Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН (дата, а не дата ДКП).
2. Убедитесь, что с момента покупки прошло 5 полных лет.
3. Убедитесь, что помещение не использовалось в бизнесе:
   • не сдавалось в аренду (даже 1 месяц);
   • не числилось в ЕГРЮЛ/ЕГРИП как «используеться в предпринимательской деятельности»;
   • не было объектом УСН/ОСНО.
4. Подготовьте документы на случай запроса ФНС:
   • выписка ЕГРН;
   • договор купли-продажи (первичный);
   • декларации 3-НДФЛ за последние годы без доходов от аренды.

Популярные вопросы и ответы

5.1 Помещение числилось у ИП, но аренда была нулевая. Налог нужно платить?

Да. Любое «включение» в предпринимательскую деятельность лишает льготы.

5.2 Можно ли «перевести» нежилое помещение в жилое и продать через 3 года без налога?

Нет. Перевод статуса не сбрасывает 5-летний срок для нежилой недвижимости.

5.3 Какие налоги платит юрлицо при продаже нежилого помещения?

• НДС 20 % (если компания на ОСНО).
• Налог на прибыль 20 % (разница между выручкой и остаточной стоимостью).
• На УСН «Доходы» 6 % или «Доходы-расходы» 15 %, без НДС.

Чек-лист перед продажей

• ☐ Сверьте дату регистрации права в ЕГРН.
• ☐ Проверьте, не числилось ли помещение в аренде.
• ☐ Убедитесь, что ИП/ООО не числило объект в качестве ОС (основных средств).
• ☐ Сохраните все ДКП, платёжки, чеки на ремонт — на случай выбора вычета расходов.
• ☐ Если срок < 5 лет, рассчитайте налог заранее и решите: продавать сейчас или подождать.

Чтобы полностью избежать налогов при продаже нежилого помещения в 2026 году:

1. Держите объект более 5 лет.
2. Не используйте его в предпринимательской деятельности.
3. Не сдавайте в аренду.

Соблюдайте эти три условия — и ФНС не потребует ни рубля.