В 2026 году минимальный срок владения недвижимостью, полученной по наследству, составляет 3 года․ Именно после этого периода продажа дома не облагается НДФЛ․ Однако правила имеют нюансы: важно, когда именно начинается отсчёт, какие региональные льготы действуют и какие документы подтверждают право на налоговое освобождение․
Откуда берётся «три года» и почему не пять
В 2024–2025 годах Госдума приняла федеральные поправки, унифицировав правила:
- 3 года — если имущество перешло по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации;
- 5 лет — для всех остальных случае приобретения (покупка, вступление по ДДУ и т․ д․)․
Таким образом, наследникам достаточно 36 месяцев, чтобы продать дом без налога․
Как правильно считать срок
Начало отсчёта
- Дата открытия наследства — день смерти наследодателя (ст․ 1114 ГК РФ), а не день получения свидетельства о праве․
- Дата регистрации права в Росреестре не влияет на начало периода, но важна для подтверждения факта владения․
Пример: наследодатель умер ․ Наследник вступил в права и зарегистрировал дом ․ Срок начинается с , значит дом можно продать без налога уже с ․
Региональные льготы: 24 субъекта сократили срок в 2026 году
В ряде регионов местные власти приняли законы, уменьшающие общий минимальный срок до 3 лет для любой недвижимости (а не только наследства)․ В 2026 году к ним относяться:
- Башкортостан;
- Татарстан;
- Новосибирская, Свердловская, Ленинградская области и др․ (всего 24 региона)․
Если дом находится в таком регионе, продавец освобождается от НДФЛ уже через 3 года, независимо от основания приобретения․
Документы, подтверждающие право на льготу
При заполнении 3-НДФЛ (если срок менее 3 лет или возникает спор) подайте:
- Свидетельство о праве на наследство;
- Выписка ЕГРН с датой регистрации права;
- Справка ФНС о налоговой задолженности (если требуется);
- Кадастровый паспорт и договор купли-продажи․
Что будет, если продать раньше 3 лет
Придётся заплатить НДФЛ 13 % от прибыли (разница между ценой продажи и кадастровой стоимостью × 0,7)․ Допустимы вычеты:
- 1 000 000 руб․ — фиксированный вычет;
- или подтвержденные расходы наследодателя на покупку/строительство дома (если документы сохранились)․
Налоговую декларацию подают до 30 апреля следующего года․
Краткий чек-лист перед продажей дома-наследства
- ☐ Проверьте дату открытия наследства․
- ☐ Убедитесь, что прошло 3 года (или меньше, если регион сократил срок)․
- ☐ Подготовьте свидетельство и выписку ЕГРН․
- ☐ При необходимости заполните 3-НДФЛ и воспользуйтесь вычетами․
Ответы на популярные вопросы
Наследник получил долю в доме: срок считаеться по дате смерти наследодателя?
Да․ Даже если доли оформляются позже, срок начинается с даты открытия наследства․
Дом достался двум наследникам․ Один хочет продать свою долю через 2 года․ Налог?
Да, доля продана раньше 3 лет — 13 % НДФЛ с прибыли․
В 2026 году планируются новые изменения?
Обсуждается снижение общего федерального срока до 3 лет, но пока закон не принят․ Следите за обновлениями на сайте ФНС․